Revendre son bien Censi-Bouvard
Quelles sont les conditions à respecter pour éviter la remise en cause des avantages fiscaux ? Comment optimiser la plus-value à la revente ? Dans quelle mesure peut-on amortir son bien après la période de défiscalisation ? Retrouvez dans le sommaire ci-dessous tous nos conseils et la façon dont Le Coin du LMNP peut vous accompagner pour vendre en toute sérénité.
Au programme
1. Rappel sur le dispositif Censi-Bouvard
2. Quel est le bon moment pour revendre ?
3. Comment estimer et vendre au prix du marché ?
4. Les étapes clés pour sécuriser votre transaction
5. Peut-on amortir un bien ayant déjà bénéficié du Censi-Bouvard ?
6. Pourquoi passer par Le Coin du LMNP pour votre revente ?
7. Foire aux questions (FAQ)
1. Rappel sur le dispositif Censi-Bouvard
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Le dispositif Censi-Bouvard (appelé à l’origine « Scellier-Bouvard ») a débuté en 2009. Il s’agissait alors d’une mesure complémentaire au dispositif Scellier, spécifique à l’investissement en résidences de services. Rebaptisé Censi-Bouvard par la suite, il a connu plusieurs prolongations successives jusqu’à sa fin définitive pour les nouvelles acquisitions au 31 décembre 2022. Le dispositif Censi-Bouvard permettait aux investisseurs d’acquérir un bien meublé dans une résidence de services et de bénéficier :
• D’une réduction d’impôt de 11 % du prix d’acquisition (plafonné à 300 000 €), étalée sur 9 ans.
• De la récupération de la TVA (20 %) sous conditions, notamment la signature d’un bail commercial avec l’exploitant de la résidence.
Pour préserver ces avantages, l’investisseur doit conserver le bien et maintenir l’exploitation en location meublée pendant la durée d’engagement :
• 9 ans pour la réduction d’impôt.
• 20 ans pour éviter totalement tout remboursement au prorata de la TVA récupérée.
2. Quel est le bon moment pour revendre ?
Respecter les 9 ans d’engagement est en général essentiel pour ne pas perdre l’avantage fiscal (ou devoir le rembourser). Les exceptions (invalidité, décès, licenciement…) sont limitées.
Concernant la TVA, la vente avant la fin des 20 ans peut entraîner un remboursement partiel de la taxe initialement récupérée, calculé au prorata des années restantes.
La revente optimale survient donc souvent après 9 ans (pour sécuriser la réduction d’impôt) et en tenant compte de l’impact éventuel sur la TVA. Il est recommandé de faire une simulation précise pour évaluer la rentabilité de la vente à telle ou telle date.
3. Comment estimer et vendre au prix du marché ?
Évaluer le marché de la résidence
Le prix de revente dépend de la localisation, de la qualité de la résidence, de la notoriété du gestionnaire et du sérieux de la gestion.
Analyser la durée restante du bail commercial
La plupart des baux commerciaux Censi-Bouvard sont conclus pour 9 ou 11 ans. Plus il reste de temps avant l’échéance, plus le bien est attractif pour un investisseur (sécurité des loyers).
Anticiper la fiscalité
• Remboursement : Soyez attentif à la remise en cause éventuelle de la réduction d’impôt (si moins de 9 ans) et/ou au remboursement de TVA (si moins de 20 ans).
• Plus-values immobilières : Régime des abattements dès 5 ans de détention et exonération totale après 22 ans (pour l’IR) et 30 ans (pour les prélèvements sociaux).
4. Les étapes clés pour sécuriser votre transaction
1. Faire estimer votre bien : Obtenez une évaluation précise via une agence spécialisée en LMNP.
2. Vérifier votre situation fiscale : Calculez les conséquences d’une revente (période de 9 ans, TVA, plus-value).
3. Rassembler les documents : Bail commercial (9 ou 11 ans), bilans financiers, AG de copropriété, preuves d’engagement, etc.
4. Choisir un canal de commercialisation : Réseaux d’investisseurs, plateformes spécialisées, agences immobilières.
5. Négocier : Mettez en avant la rentabilité, la qualité du gestionnaire et la stabilité des loyers pour justifier votre prix.
5. Peut-on amortir un bien ayant déjà bénéficié du Censi-Bouvard ?
La loi Censi-Bouvard prévoit un avantage fiscal sous forme de réduction d’impôt. Cette réduction n’est pas cumulable avec l’amortissement sur la même assiette durant la période de défiscalisation.
Toutefois, après l’engagement de 9 ans, le propriétaire peut opter pour le régime LMNP amortissement. Dans ce cas, la base amortissable doit être évaluée de manière précise afin de ne pas cumuler deux avantages sur le même montant. Concrètement, vous ne pourrez pas amortir la partie du prix correspondant à la réduction d’impôt déjà obtenue, mais vous pouvez parfaitement opter pour un régime d’amortissement LMNP sur le reliquat (et sur le mobilier, par exemple).
Il est donc crucial de se faire accompagner par un expert-comptable ou un conseiller fiscal pour déterminer correctement la base amortissable et continuer à optimiser sa fiscalité en LMNP après la période Censi-Bouvard.
6. Pourquoi passer par Le Coin du LMNP pour votre revente ?
La revente d’un bien Censi-Bouvard implique de prendre en compte de nombreux paramètres (engagement fiscal, bail commercial de 9 ou 11 ans, documents administratifs, etc.). Chez Le Coin du LMNP, nous vous accompagnons à chaque étape pour vendre dans les meilleures conditions :
1. Estimation au plus juste
Grâce à notre volume de ventes important, nous avons une connaissance fine du marché. Nous fixons ainsi un prix réaliste, vous permettant de vendre plus rapidement.
2. Équipe juridique dédiée
Les ventes en Censi-Bouvard nécessitent la maîtrise de règles fiscales spécifiques (TVA, réduction d’impôt, etc.). Notre équipe juridique vous aide à réunir tous les justificatifs pour sécuriser la transaction.
3. Réseau de notaires spécialisés
Nous collaborons avec des notaires habitués aux reventes en location meublée. Cette expertise garantit un processus fluide, sans blocage lié à la méconnaissance du statut LMNP.
4. Accompagnement personnalisé
Nous vous conseillons sur la meilleure stratégie pour optimiser la cession (choix de la date de vente, impact fiscal, négociation) et respecter vos engagements légaux.
7. Foire aux questions (FAQ)
Puis-je revendre mon bien Censi-Bouvard avant 9 ans ?
Oui, mais vous risquez de devoir rembourser au prorata la réduction d’impôt déjà perçue, sauf exceptions (invalidité, décès, licenciement). Vous pourriez aussi devoir restituer une partie de la TVA si vous n’avez pas atteint 20 ans d’exploitation.
Comment se passe la récupération de TVA si je vends avant 20 ans ?
Vous devrez potentiellement rembourser la TVA au prorata des années restantes sur les 20 ans prévus. L’analyse doit être précise pour éviter les mauvaises surprises.
Que se passe-t-il une fois les 9 ans de Censi-Bouvard terminés ?
Après l’engagement fiscal, vous pouvez conserver votre bien en LMNP amortissement (en tenant compte des règles de non-cumul sur la même assiette). Vous êtes alors libre de profiter des avantages du régime LMNP “classique” ou de revendre si vous le souhaitez.
En résumé
Bien que le dispositif Censi-Bouvard ne soit plus disponible pour les nouvelles acquisitions, de nombreux investisseurs continuent d’en profiter. Pour réussir la revente de votre Censi-Bouvard et protéger vos avantages fiscaux, veillez à respecter la durée d’engagement (9 ans), à évaluer l’éventuel remboursement de TVA et à valoriser les atouts de votre résidence (bail commercial, localisation, qualité du gestionnaire).
En faisant appel à Le Coin du LMNP, vous bénéficiez d’une estimation précise, d’un accompagnement juridique pointu et de l’expertise de notaires spécialisés en LMNP. Tout est réuni pour vendre rapidement, au meilleur prix et en toute sérénité.
