Fiscalité liée au LMNP

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La fiscalité liée à la LMNP

Comme pour toute activité lucrative, les revenus acquis par un loueur en meublé non professionnel font l’objet d’une imposition fiscale. Plusieurs choix sont laissés à l’investisseur, qui a tout intérêt à en étudier les conséquences fiscales. Tout d’abord, il convient de déterminer quelle sera la hauteur du revenu annuel dégagé par cette location meublée.

Le régime d’imposition

Après avoir déterminé le montant de revenus locatifs à déclarer, il vous reste à faire votre déclaration. Vous devrez reporter le montant sur la déclaration des revenus complémentaire (n° 2042 C PRO dans le cadre des locations meublées non professionnelles). Pour la gestion de votre imposition, deux régimes sont proposés. Le premier est intéressant si vos charges sont inférieures à 50% de votre revenu, le second si ce seuil est dépassé.

Le régime micro-BIC

Si le montant global de vos loyers ne dépasse pas 72 600 € à l’année, il vous est possible de faire appel au statut de « micro-entreprise ».
Il vous fait bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % couvrant forfaitairement les charges et vous permet donc de n’être taxé que sur la moitié des loyers. Bien évidemment, vos charges réelles ne peuvent alors plus être déduites.

Le régime réel

Au-delà de 72 600 €, le régime réel s’impose. Vous pouvez ici imputer le montant exact des charges, qui viendront en déduction de vos revenus locatifs (sans abattement forfaitaire donc).

A noter que si vous dépassez le plafond durant une année, vous pourrez exceptionnellement conserver le régime micro-BIC une année supplémentaire. Également, vous pouvez demander l’application de ce régime si vous touchez moins de 72 600 € de loyers.
Pour le faire en cours d’activité, il est nécessaire d’envoyer une demande avant le 1er février de l’année pour laquelle vous souhaitez voir les revenus soumis au régime réel. Attention, au début ou en cours d’activité, un passage sous ce régime dure au moins 2 ans avant de pouvoir être dénoncé.

L’exception des locations saisonnières

Si vous louez un gîte rural, une chambre d’hôtes ou un meublé de tourisme (qui n’est donc pas la résidence principale des locataires), le seuil de loyers pour bénéficier du régime micro-entreprise s’élève à 176 200 € de loyers perçus par an, avec un abattement forfaitaire de 71%.

La déduction des charges sous le régime réel

Elles ne font l’objet d’aucune liste précise, mais doivent répondre aux conditions de déduction des charges sous le régime de bénéfices industriels et commerciaux : correspondre à une charge effective, justifiée et effectuée dans l’intérêt direct de l’activité de location. Il convient par ailleurs de distinguer selon une temporalité déterminant si vous vous trouvez dans la période où vous êtes déficitaire.

La période de déficit foncier

Durant les 23 années que dure cette période, vous êtes en droit de déduire de votre déclaration de revenus locatifs :

  • L’ensemble des charges liées à votre investissement : intérêts d’emprunt, taxes, travaux de rénovation, frais de gestion, etc. 
  • Les amortissements de votre investissement, à partir du moment où il s’agit d’actifs immobilisés (inscrits dans le bilan). Ils peuvent être linéaires (en annuités constantes) ou par composantes (décomposés en plusieurs éléments concrets comme la toiture, la plomberie, les menuiseries, etc.). Dans tous les cas, ils ne peuvent pas constituer un déficit (en dépassant les loyers perçus).
  • La TVA que vous avez payée en achetant le bien, qui peut ainsi vous être remboursée après acquisition au sein d’une résidence avec services en VEFA ou par la reprise d’un contrat de bail existant dans le cadre de l’achat d’un LMNP d’occasion (cette dernière possibilité ayant le mérite de vous permettre d’être assuré du succès d’un tel logement à cet emplacement).

Un déficit constaté est ici reportable durant 10 ans, uniquement sur une activité de LMNP.

 

La fin de la période de déficit foncier

Quand vous aurez fini de payer les intérêts, vous ne serez plus en déficit et devrez donc vous acquitter d’impôts sur les revenus locatifs.

Les différentes taxes applicables

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Impôts locaux

Le propriétaire d’une location meublée est naturellement redevable de la taxe foncière, mais pas de la taxe d’habitation puisqu’il ne s’agit pas de sa résidence personnelle. Puisqu’elle constitue une activité commerciale, la location meublée est également soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Un impôt existait, qui taxait les micro-logements (moins de 14m²) et qui visait à réduire le déséquilibre entre l’offre et la demande dans certains quartiers. Cette taxe a été supprimée par la loi de finances 2020.

Taxation sur la plus-value

En ce qui concerne les locations meublées, la taxe applicable est la même que pour tout autre logement privé et s’élève à 36,2% après application d’un abattement dégressif par année de détention du bien immobilier. Ainsi, elle ne sera plus que de 17,2% au bout de 22 ans de détention, et nulle après 30 ans.

La plus-value brute à prendre en compte est la différence entre le prix d’acquisition effectivement acquitté, et le prix de cession réel tel que stipulé dans l’acte notarié. A noter que le prix d’acquisition peut être majoré de frais et dépenses sous conditions posées par la loi (travaux, frais d’acquisition à titre onéreux ou gratuit). Il est ainsi possible de réduire le montant de l’écart, donc de la plus-value et de la taxe associée.

Impôt sur la fortune immobilière

Le loueur en meublé non professionnel est soumis à l’IFI comme tout un chacun. La première tranche d’imposition taxe les patrimoines nets dont la valeur dépasse 800 000 €.

Pour calculer ce patrimoine net, il vous faudra évaluer l’ensemble des valeurs imposables de vos biens immobiliers (votre actif), et en déduire vos dettes (votre passif). Seuls sont exonérés les biens avec une utilisation à vocation professionnelle, qui ne concernent donc pas les biens en résidence de services.

Faire appel à un professionnel

Se faire assister d’un expert-comptable pour établir sa déclaration n’est pas une obligation. Toutefois, dans le cadre d’une acquisition en LMNP, il n’est pas aisé de faire les bons calculs permettant de mettre sur pied la stratégie la plus profitable sur le long terme, notamment pour les amortissements. L’intervention d’un professionnel expérimenté pourra vous fournir des clés essentielles à l’optimisation de votre investissement, surtout en cas de début d’activité.

Les déclarations annuelles

Parmi ses missions d’assistance, le cabinet d’expertise comptable se veut être un partenaire qui pourra répondre à toutes vos questions, vous éviter les erreurs de déclaration, vérifier les pièces comptables, établir et transmettre votre liasse fiscale et interagir avec les impôts à votre place en cas d’interrogation.
Autant de services vous assurant une situation fiscale saine et validée par des professionnels. Mais leur rôle ne s’arrête pas là.

La constitution du patrimoine

Un investisseur LMNP s’inscrit généralement dans une stratégie visant à constituer ou valoriser un patrimoine. Dans ce cadre, il convient de s’entourer de personnes aptes à projeter l’ensemble des investissements sur le long terme et d’en prévoir les sorties avec les impacts fiscaux liés. Cela évite les mauvaises surprises qui pourraient clairement entacher le profit final.

L’expert-comptable n’est pas le seul interlocuteur spécialiste, n’hésitez pas à nous contacter afin que nous puissions vous aider à définir un plan viable et rentable.

Le CGA

L’adhésion à un Centre de Gestion Agréé peut vous permettre d’une part d’éviter une majoration du revenu imposable, d’autre part d’économiser sur vos frais de gestion. Retrouvez davantage d’explications sur ces points sur notre page traitant de la gestion de la LMNP.

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