Investir en LMNP : tout savoir

Vous souhaitez constituer un patrimoine, percevoir des rentes sécurisées et préparer votre retraite ? Investir sous le statut de loueur en meublé non professionnel répondra à toutes vos attentes. Avant de vous lancer dans un achat, découvrez notre récapitulatif des essentiels à connaître sur ce type d’investissement qui a la côte !

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LMNP : éléments de définition

Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal existant depuis 1949. Il permet à un particulier de devenir propriétaire d’un bien meublé et de percevoir des revenus locatifs constants, non imposés grâce à l’amortissement et tout en récupérant la TVA sur son acquisition.

Accessible à tous, le statut garantit donc des conditions juridiques et fiscales très avantageuses en comparaison d’un investissement immobilier classique.

Le principe est de louer un logement, appartement ou maison, situé au sein d’une résidence de services. Le locataire peut l’occuper à titre de résidence principale, saisonnière ou temporaire. Le propriétaire et l’exploitant de la résidence sont liés par un contrat, qui protège financièrement de tout aléa (comme la non-occupation du bien) et détermine des conditions précises permettant de projeter le gain sur le long terme.

Il s’agit d’ailleurs d’un investissement fait pour durer : conserver son bien en LMNP permet de le valoriser au fil du temps et d’en faire une rente durable, ce qui s’avèrera plus intéressant que de chercher à en tirer une plus-value importante à la revente (même si celle-ci reste possible, rendez-vous à notre rubrique vendre son bien LMNP pour en savoir plus).

Les avantages de la LMNP

L’acquisition d’un bien meublé en résidence de services procure des avantages prévus par le contrat signé ou par la loi, relevant de deux principaux attendus.

Un investissement sûr et rentable

Le statut LMNP s’adresse à tous les particuliers envisageant :

  • d’investir dans un bien immobilier sécurisé ;
  • de disposer de revenus complémentaires non fiscalisés durant une longue période, grâce à l’amortissement du bien sur le revenu de cette activité ;
  • de compléter leur revenu à la retraite.

Le statut LMNP est ouvert au plus grand nombre car les biens meublés en résidence peuvent être des studios. Une acquisition peut donc entrer dans le cadre de l’investissement LMNP dès 60 000 €, voire encore moins. Et dès le départ, le rendement locatif se situe autour de 5% par an, nets d’impôts !

Dans la mesure où l’acquisition se fait au sein d’une résidence avec services, vous ne financez que l’investissement HT et récupérez la TVA. Une augmentation de cette dernière ne vous affecterait donc pas.

Précisons que vos proches sont par ailleurs protégés par le remboursement du crédit en cas de décès ou d’invalidité. Cet investissement leur permettra dès lors de profiter de la rente dans les mêmes conditions que vous si leur situation le permet, et de bénéficier de ressources non imposables pour le futur.

Une totale tranquillité d’esprit

Le deuxième atout de taille découlant de l’acquisition d’un bien immobilier en résidence de services est l’absence de souci. L’exploitation du bien est confiée à un professionnel appelé « preneur de bail », avec des avantages certains :

  • la recherche d’un locataire, l’état des lieux, la gestion des dégradations éventuelles sont à sa charge : le professionnel assume le bon fonctionnement de la résidence sans vous déranger ;
  • vous percevez vos loyers, que le logement soit occupé ou non : le contrat qui vous lie à l’exploitant est un bail commercial et non un bail d’habitation classique. Les loyers sont donc soumis à une obligation de résultat et sont indexés.
  • toutes les conditions fixées le sont pour une durée déterminée et souvent longue, vous plaçant à l’abris de tout aléa ;
  • la revente est facilitée par le fait que l’acquéreur peut à son tour amortir le bien.

En résumé, ces investissements sont parmi les plus sécurisés et lisibles sur le marché.

L’accès au statut LMNP

Pour se constituer un patrimoine immobilier grâce au statut LMNP, certaines conditions sont posées. La première, évidemment, est d’acheter un bien et de le meubler. De ce côté, pas de souci : les logements en résidence de services sont toujours vendus entièrement équipés tel que la loi ALUR l’exige. En effet, un lit, une table et deux chaises ne suffisent pas pour se prétendre loueur en meublé.

Également et afin de pouvoir récupérer la TVA comme nous l’indiquions précédemment, il est nécessaire d’investir dans une résidence neuve OU de récupérer le contrat en cours d’un investisseur souhaitant vendre son bien : il s’agit bien souvent de l’option la plus intéressante, une location meublée dans l’ancien permettant d’être certain de son attractivité. En prêtant attention à la durée restante du contrat qui, si elle est réduite, risque de donner lieu bientôt à une renégociation pour le renouvellement. Il vous faudrait alors prendre garde à conserver tous les avantages.

Enfin et afin de conserver le statut LMNP, il sera nécessaire de ne pas dépasser les limites fixées légalement : ne pas excéder 23000€ de revenu annuel lié à cette activité ou le seuil de 50% du revenu du foyer fiscal. Les deux paliers doivent être franchis pour ne plus être éligible au statut LMNP.

Si toutefois vous les outrepassez un jour, il vous faudra passer sous le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Les conséquences sont surtout liées à la gestion, qui deviendrait légèrement plus contraignante, se rapprochant de celle d’une entreprise.

Quel type de bien acheter ?

Il est possible de louer un logement que vous possédez déjà sous le statut LMNP. Il vous faudra alors l’équiper correctement et vous occuper de la gestion locative. Pour la tranquillité de l’investisseur que nous évoquions et que le statut LMNP permet, il est plus pertinent d’investir au sein d’une résidence gérée par un exploitant.

Ces résidences comportent un ensemble de logements meublés destinés à une clientèle ciblée, avec des services adaptés. Vous en trouverez ainsi de plusieurs types :

  • les résidences pour séniors, ou Ehpad, fournissent tout le nécessaire pour le confort des personnes âgées : soins médicaux, espaces de restauration collective, espaces ludiques, etc. ;
  • les résidences d’affaires sont prévues pour de courts séjours (mais peuvent bien évidemment accueillir des travailleurs pour de longues durées) et sont équipées de salles de réunion, d’accès wi-fi et de tout le matériel professionnel (paperboard, vidéoprojecteurs, etc.) ;
  • les résidences étudiantes offrent évidemment un accès wi-fi, mais des parties communes plus restrictives : il ne s’agit pas d’un lieu de vie en commun. Chaque logement sera donc équipé d’un espace cuisine par exemple.
  • Les résidences saisonnières enfin, situées pour la plupart dans les zones touristiques, en bord de mer ou à la montagne. Elles offrent le confort nécessaire à un séjour d’une semaine ou deux, et peuvent offrir un espace de restauration commun en plus de la cuisine privative, souvent sommaire.

Les logements de taille réduite (studio, T1 voire T2) sont les plus recherchés dans la plupart des résidences. Moins chers à l’achat comme à la location, ils offrent de plus une meilleure flexibilité pour les courts séjours.

La fiscalité applicable

Les revenus du loueur en meublé non professionnel relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et peuvent être déclarés de deux manières différentes :

  • le régime micro-BIC permet un abattement forfaitaire de 50% du revenu avant imposition ;
  • le régime réel devient obligatoire si le revenu généré dépasse 70 000 € annuels. Il permet un amortissement, sauf si l’investissement a été réalisé sous le dispositif Censi-Bouvard.

Un impôt sur la fortune immobilière (IFI) pourra être appliqué, ainsi qu’une taxation sur la plus-value que vous réaliserez en cas de vente, qui relève de la taxation privée et non du régime de la plus-value professionnelle.

A noter enfin, que tout déficit ne sera imputable que sur les revenus BIC non professionnels et reportable durant 10 ans. Pour en savoir plus sur les aspects fiscaux du statut LMNP, visitez notre page dédiée qui reprend toutes les informations utiles.

Pourquoi faut il investir en LMNP ?

De la bourse pour les plus audacieux à l’assurance vie en passant par la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), aujourd’hui, les possibilités d’investissement sont multiples. Cependant, il ne faut pas négliger la revente LMNP qui tire son épingle du jeu dans un marché favorisant les acquéreurs.

En effet, afin d’encourager les particuliers à investir dans les résidences de services, l’Etat paye la TVA si le propriétaire s’engage à garder son bien sous le statut du LMNP pendant 20 ans.

Quelles sont les raisons d’investir sur le marché du LMNP ? Le système avantageux de la gestion locative permet de se constituer un patrimoine immobilier tout en se garantissant un complément de revenus, réguliers et net d’impôts. Le statut particulier du Loueur Meublé Non Professionnel permet également de bénéficier d’une situation fiscale très avantageuse via le processus comptable de l’amortissement. En effet, ce statut permet de déduire les charges de copropriété et les dépenses d’entretien, ainsi que de récupérer la TVA (20%) en une seule fois.

Peut-on habiter dans un bien LMNP ?

Un bien LMNP est un investissement, c’est-à-dire que le propriétaire ne pourra pas habiter dedans car celui-ci est soumis à un bail commercial qui le lie à une société de gestion. Le propriétaire s’épargne ainsi les soucis de location car cette société de gestion va se charger de trouver des locataires pour remplir la résidence et sera ensuite en mesure de reverser un loyer régulier au propriétaire. Le bail commercial classique dure en moyenne de 9 ans à 11 ans. Au terme de ce contrat, le propriétaire peut décider de rompre ce bail commercial et de sortir du système de gestion locative. Cependant, il devra rembourser la TVA à l’Etat ainsi que payer des frais d’éviction à la société de gestion comme compensation de sa perte de revenus. Le montant de ces frais d’éviction peut fluctuer en fonction des sociétés de gestion.

Comment choisir son bien LMNP ?

Il est possible d’investir dans un logement neuf ou bien dans une revente LMNP.

Dans le cas de la revente LMNP, le bail cours sur le bien et non le propriétaire. En outre, un investisseur obtient la pleine propriété de son bien et peut donc décider de le revendre à tout moment avec un bail commercial ou non. Si le propriétaire rompt le bail commercial au terme des 9 ans, il devra payer la TVA au pro rata à l’Etat (9/20ème du prix d’achat).

Dans le cas d’un logement neuf LMNP, il est très important de bien choisir le bail commercial et ses conditions.

Un investisseur doit se baser sur plusieurs critères pour bien choisir son LMNP : le type de résidence, l’emplacement de la résidence, la rentabilité, ainsi que la société de gestion.

La gestion locative LMNP permet de profiter de deux types d’avantages: un avantage en nature (période d’occupation) et en numéraire (rentabilité). Les loyers perçus sont exonérés d’impôts et dépendent de la période d’occupation négociée avec le gestionnaire. Si le propriétaire décide de rajouter de l’occupation (de une à plusieurs semaines) alors les loyers perçus diminueront pour équilibrer la balance. Si le bien est déjà occupé par un autre locataire pendant la période d’occupation prévue sur le contrat alors le propriétaire pourra profiter de ses vacances dans un autre bien similaire au sien.

Comment choisir sa société de gestion ?

Les biens LMNP sont situés dans des résidences gérées par des sociétés spécialisées dans le management de résidences de services. Il y a plusieurs types de résidences de services: des résidences de tourisme, d’affaires, étudiantes, ou encore pour personnes âgées (EPHAD). Elles sont généralement idéalement situées dans des régions très touristiques : au bord de la mer ou au pied des pistes de ski. Cela permet d’assurer un flux régulier de touristes, d’hommes d’affaire ou de retraités qui vont remplir les résidences et permettre aux gestionnaires de reverser un loyer au propriétaire du logement LMNP.

Le coin du LMNP travaille avec des gestionnaires de qualité qui sont sérieux et fiables. Voici notre petit classement des meilleurs gestionnaires en fonction du type de résidence.

Résidences de tourisme : Goélia, Groupe vacances bleues, Pierre et Vacances, Odalys etc

Résidences d’affaires : Adagio, Appart’City etc

Résidences pour étudiants : Nexalia, Studéa, ResidEtude etc

EPHAD (résidences médicalisées pour seniors): Orpéa

Les profits tirés de votre activité de location meublée étant considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ils doivent être imposés soit au régime Micro-BIC soit au régime réel simplifié.

Pour choisir le régime fiscal le plus avantageux, Le Coin du LMNP a créé sa calculatrice fiscale LMNP qui vous permettra de comparer en deux minutes la fiscalité des deux régimes. Dans plus de 85% des cas, le régime réel vous permettra de faire le maximum d’économie.

Pour plus d’informations sur la fiscalité particulière du LMNP, contacter nos Experts ils pourront vous donner des conseils personnalisés en fonction de votre profil financier et de vos besoins et attentes.

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