La gestion du LMNP

Le bail commercial

Afin de matérialiser l’accord avec la société de gestion, un bail commercial est signé, qui permet de sécuriser l’investissement locatif en garantissant un revenu tout en se déchargeant des soucis précités.

Comment ça marche ?

En tant que nouveau propriétaire du bien en LMNP, vous concluez un bail commercial avec la société de gestion pour une durée variant de 9 à 12 ans, renouvelable. Il fixe toutes les conditions financières pour les différentes parties, ainsi que les interactions prévues. Ce bail vous garantit en outre de percevoir les loyers quel que soit le taux d’occupation de la résidence.

Si vous rachetez un bien dans l’ancien et pour lequel le propriétaire vous précédant détient un bail commercial en cours, vous le reprenez et vous substituez aux droits et obligations du vendeur pour la durée restante du bail. Les conditions seront donc très exactement les mêmes que pour l’ancien propriétaire.

Plus la durée restante du bail est importante, plus longtemps vous êtes assuré de bénéficier des avantages y figurant. En effet, le renouvellement peut donner lieu à une renégociation, à votre avantage ou non.

Les questions auxquelles le bail doit répondre

En cas de négociation des clauses, ou pour vous assurer que le bail que vous reprenez comprend toutes les informations nécessaires, vérifiez que les réponses à toutes les questions suivantes y figurent.

• Le bail est-il signé pour une durée ferme ?
• Le preneur de bail (société de gestion) mutualise-t-il la gestion de ses résidences, ou chaque résidence est-elle affiliée à une SARL dédiée ?
• Quelle est la solidité financière de la société de gestion ?
• Quelles sont les modalités d’indexation du loyer ?
• Le loyer est-il exprimé TTC ou HT ?
• Qui a la charge du renouvellement du mobilier vétuste ?
• Les remises en état des appartements sont-elles à la charge de la société de gestion ?
• Le bail commercial comprend-il des clauses limitatives à la cession du droit au bail ?
• Existe-t-il dans le bail des clauses plus contraignantes comme par exemple des clauses de non-concurrence ?

Les points d’attention

L’équipement du logement

La liste prévue par la loi ALUR concernant les objets devant se trouver dans un logement meublé, pour qu’il puisse être qualifié sous le statut LMNP, est extrêmement précise. Si vous faites l’acquisition d’un logement dans l’ancien, prenez bien garde à ce que cette liste soit rigoureusement respectée.

En effet, tout manquement pourrait conduire à la requalification de vos revenus, qui seraient soumis à l’imposition sur les revenus fonciers (comme dans une location nue) plutôt qu’à l’imposition sur les bénéfices industriels et commerciaux. En clair, cela vous ferait perdre beaucoup d’argent.

L’amortissement du bien immobilier

L’acquisition d’un bien en LMNP permet un amortissement donnant lieu à des déductions fiscales. Mais attention, un amortissement trop rapide qui ne tiendrait pas compte de la dégradation réelle du bien pourrait, s’il était découvert, aboutir à un redressement fiscal.

L’amortissement est une dépréciation irréversible qui doit être réalisée en fonction de la durée de vie prévisionnelle des éléments constitutifs du bien (structure, toiture, installation électrique, équipements, etc.). Prévoir l’amortissement global d’un bien immobilier sur une durée de 35 ans semble cohérent. A l’inverse, le prévoir sur 20 ans peut se révéler une stratégie risquée.

L’adhésion au CGA

Le Loueur en Meublé Non Professionnel a tout intérêt à adhérer à un Centre de Gestion Agréé (CGA), pour deux raisons principales :

• l’adhésion évite que le résultat net issu de votre location meublée ne soit majoré de 25% avant calcul de l’impôt sur le revenu ;
• également, elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt, équivalent aux deux tiers des frais de comptabilité, dans la limite de 915€ et sans pouvoir excéder le montant de l’impôt dû. Cet avantage n’est valable que sous le régime réel et si vous réalisez moins de 70 000 € de chiffre d’affaires annuel.

A noter que les frais d’adhésion au CGA (entre 150€ et 250€) peuvent faire partie des frais de comptabilité déductibles. Vous devez réaliser cette adhésion dans les 5 premiers mois de l’année pour pouvoir en bénéficier au cours de l’année fiscale.

Finalement, la gestion d’un bien en LMNP relève davantage de la précaution financière que d’une implication concrète dans son fonctionnement. Avec l’avantage de pouvoir multiplier les investissements à l’identique au sein d’une même résidence si vous le souhaitez !