LE REGIME MICRO-BIC
De facto, le régime applicable est le régime MICRO-BIC. Ce régime s’applique si le montant des loyers n’excède pas 32 900€ (seuil 2014). Pour la détermination du résultat à déclarer, l’administration fiscale applique un abattement de 50% sur les revenus.
Vous serez imposé au barème fiscal de l’impôt sur les revenus (et soumis aux prélèvements sociaux) sur les 50% restants.
Si vous louez des chambres d’hôtes, un meublé de tourisme ou un gîte rural, le MICRO-BIC s’applique jusqu’à 82 200€ (seuil 2014) de loyers et l’abattement est de 71%.
Ce régime présente l’avantage d’être simple mais aucune charge ne peut être déduite des loyers pour le calcul de l’impôt.
LE REGIME REEL
Il s’applique si le montant des loyers est supérieur à 32 900€ (ou 82 200€ pour les chambres d’hôtes, gites ruraux et meublés de tourisme).
Même si vos recettes sont inférieures aux seuils en vigueur (32 900€ ou 82 200€), vous pouvez renoncer au régime MICRO-BIC en optant pour le régime réel meme avec 5 000€ .
Avec ce régime vous devez respecter des obligations comptables et fiscales.
Il présente l’avantage de pouvoir déduire toutes les charges liées à l’investissement (comme par exemple, les frais de notaire, les charges de copropriété, les intérêts et assurances des prêts immobiliers, la taxe foncière, la CFE, etc.) y compris l’amortissement du bien (hors terrain), et du mobilier.
Si vous investissez dans une résidence services (tourisme, affaires, étudiante, EHPAD, senior, etc.), que vous louez par bail commercial, vous pouvez récupérer la TVA (si les conditions d’assujettissement sont réunies). Dans ce cas, seul le régime réel est applicable.
Le montant du résultat ainsi dégagé est dans la plupart des cas très faible, voire nul. Ce qui permet une économie d’impôts et de contributions sociales.
Micro ou réel ? Choisir le bon régime fiscal peut vous permettre d’optimiser fiscalement votre investissement. Nous vous conseillons de faire une simulation pour confirmer le meilleur choix.
LE CENSI-BOUVARD
Sont concernés les investissements réalisés dans les résidences de tourisme, d’affaires, étudiantes, senior et EHPAD. L’investissement doit être réalisé en neuf, VEFA ou en réhabilitation, avant le 31 décembre 2016.
La loi CENSI-BOUVARD vous permet, sous certaines conditions, d’obtenir une économie d’impôts égale à 11% du montant de l’investissement (taux 2014), répartie sur 9 ans et plafonnée à 300 000€ par an.
Vous vous engagez à signer un bail commercial de 9 ans minimum avec l’exploitant de la résidence.
Le dispositif CENSI-BOUVARD présente l’avantage supplémentaire de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition du bien et sur le mobilier.
En conséquence, le régime réel est appliqué pour permettre la récupération de la TVA.
Le dispositif CENSI-BOUVARD ne permet pas de bénéficier de l’amortissement des murs pour le calcul du résultat.
Un examen du dossier avant le choix LMNP classique ou LMNP CENSI-BOUVARD s’impose afin de valider la solution fiscale optimale.
