Prorogation jusqu’en 2021 de l’avantage fiscal lié au dispositif Censi-Bouvard

La loi de finance pour 2019 a prolongé jusqu’au 31 décembre 2021 le dispositif Censi-Bouvard initialement prévu jusqu’au 31 décembre 2018 (Article 186 / Article 199 sexvicies du Code Général des Impôts).

Publication : 07 janvier 2019

Ce dispositif, créé en 2009, permet au contribuable personne physique résidant en France, loueur en meublé non professionnel, qui souhaite investir dans un logement neuf, de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Pour en bénéficier, le logement doit respecter les conditions suivantes :  

Logement Neuf :

  • Logement neuf, jamais occupé
  • Logement vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Logement de plus de 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation

Situé dans une résidence avec service :

  • Établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées
  • Établissement délivrant des soins de longue durée et comportant un hébergement, à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien
  • Résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité »
  • Ensemble de logements gérés par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées
  • Résidence avec services pour étudiants

Les acquisitions de logements situés dans une résidence de tourisme classée, réalisées à compter du 1er janvier 2017, ne sont plus éligibles à la réduction d’impôt.

Le logement doit être mis en locationpendant une durée minimale de 9 ans, dans le cadre d’un bail commercial avec l’exploitant de la résidence, dans le mois suivant son achèvement.

Cet investissement ouvre droit à :

  • Une réduction d’impôts à hauteur de 11% du prix d’achat HT du bien, dans la limite d’un plafond de 300 000 € HT. Plusieurs biens peuvent faire l’objet de l’avantage fiscal, dans la limite du plafond de 300 000€ HT.
  • Une exonération de la TVA (20%) lors de l’acquisition, sous réserve de conserver le bien pendant au moins 20 ans.  

La réduction d’impôt est répartie chaque année à raison d’1/9ème de son montant par année, à compter de l’acquisition ou de l’achèvement du bien (en cas de VEFA ou de travaux de rénovation).

Lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède le montant de l’impôt dû par le contribuable, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des années suivantes, jusqu’à la 6ème année.

Pour mieux comprendre :

Si vous achetez un bien en résidence de services avec la loi Censi-Bouvard, pour un montant TTC de 200 000 euros, que la récupération de TVA s’élève à 40 000 euros, le montant HT du bien s’élève donc à 166 667 euros HT. Ainsi, la réduction d’impôts s’élèvera à 11% * 166 667 euros (réduction d’impôts de 11% * le montant du bien HT) sur 9 ans, soit 18.333 euros. Vous bénéficierez donc d’une réduction d’impôts annuelle de 2.037 euros.

Contrairement à d’autres dispositifs d’investissement locatif, le dispositif Censi-Bouvard n’impose aucun zonage géographique pour la situation du bien. De même, la mise en location du logement n’est soumise à aucun plafond de loyer ou de ressources de l’occupant.

La revente du bien acquis dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard :

Si la vente intervient au cours de la période d’engagement de location de 9 ans, l’investisseur devra restituer à l’administration fiscale l’intégralité de l’avantage fiscal dont il a bénéficié, sauf si la vente est motivée par l’une des situations suivantes pour le contribuable ou son conjoint (soumis à imposition commune) :

  • Invalidité de deuxième ou troisième catégorie (invalides absolument incapables d’exercer une profession quelconque et invalides qui sont, en outre, dans l’obligation d’avoir recours à l’assistance d’une tierce personne pour effectuer les actes de la vie ordinaire)
  • Rupture de son contrat de travail à l’initiative de l’employeur.
  • Décès
  • Expropriation pour cause d’utilité publique de l’établissement ou de la résidence dans lequel se situe le logement

De même, en cas de revente au cours des 20 premières années, l’investisseur devra restituer le montant de la TVA à l’administration fiscale au prorata du temps où il a détenu le bien, à moins que l’acquéreur ne s’engage à reprendre pour son compte les engagements pris par le propriétaire vendeur.

En conclusion, il est conseillé à l’investisseur qui souhaite revendre son bien d’attendre le terme des 9 ans de l’engagement de location, et de prévoir dans l’acte de vente une reprise des engagements par l’acquéreur si cette vente intervient pendant les 20 premières années.

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