Nouveau match : PERP vs LMNP. Selon vous, qui est le vainqueur ?

Dans un précédent article, nous vous avions présenté les différents avantages entre un placer son argent dans une assurance vie ou investir dans la pierre sur le long terme, à savoir les Loueurs Meublés Non Professionnels (LMNP).

Publication : 01 mai 2014

Après un exemple comparatif entre ces deux derniers, nous avions démontré qu’investir dans un LMNP était trois fois plus fructueux que d’investir dans une assurance vie (grâce à l’effet de levier et ceci pour la même somme placé dans chacun des deux types d’investissement).

Aujourd’hui, voici le deuxième tour de la « Ligue des Investissements », dans ce match s’oppose le PERP face au LMNP !

Avant de comparer les avantages de chacun, quoi de mieux qu’une petite piqure de rappel pour bien comprendre ce que sont chacun de ces deux types d’investissement…

Le PERP

Le PERP (Plan d’Epargne Retraite Populaire) est un contrat d’assurance, souscrit de façon individuelle et optionnelle, et accessible à tous. Il permet de constituer un complément de revenu pour la retraite, en effectuant tout au long de l’activité salariée, des versements réguliers. Quelle que soit la forme du PERP, cette épargne est reversée sous forme de rente viagère, en supplément de la retraite. Ils peuvent être transférables d’une compagnie d’assurance à une autre.

En contrepartie de cotisations volontaires bénéficiant d’avantages fiscaux attractifs, le PERP permet aux particuliers, quelle que soit leur activité professionnelle, de se créer un complément de revenus qui sera versé à partir de l’âge de la retraite. Toute personne est libre de l’alimenter par des versements libres ou réguliers d’un montant déterminé à l’avance. Cependant, si vous décidez d’interrompre temporairement ou définitivement vos versements, vous ne pourrez pas le clore avant l’heure de la retraite. Pendant la phase d’épargne, les produits accumulés sur votre plan échappent à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Si vous êtes assujetti à l’ISF, votre PERP ne fait pas partie de votre patrimoine imposable.

En principe, la sortie d’un PERP se fait automatiquement en rente viagère. Certains PERP offrent la possibilité d’opter pour une sortie partielle en capital, à hauteur de 20% de la valeur de rachat du contrat. Mais il est pareillement possible de récupérer son épargne sous forme de capital pour acheter sa résidence principale. Cette possibilité est réservée à ceux qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale ou qui ne l’ont pas été au cours des deux années précédant le dénouement du PERP. Cela peut vous permettre de vous constituer durant les dernières années de votre vie active un apport personnel pour financer votre achat dans des conditions fiscales favorables. Seul inconvénient : le capital est soumis à l’impôt sur le revenu, après un abattement de 10%, mais vous pouvez opter pour un prélèvement forfaitaire de 7,5%.

Le LMNP

Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal qui permet à un particulier de se constituer un patrimoine immobilier lui garantissant des revenus constants, dans des conditions juridiques et fiscales extrêmement avantageuses. Grâce au LMNP, vous louez un appartement ou une maison située dans une résidence de services (résidences pour touristes, pour hommes d’affaires, pour étudiants ou encore pour personnes âgées) et vous vous assurez des ressources complémentaires non imposables pour le futur.

En plus de vous constituer un patrimoine immobilier, le LMNP vous permet de vous constituer une épargne pour votre retraite et de protéger votre famille du besoin, car en cas de décès ou d’invalidité, l’assurance du prêt rembourse le crédit en cours et vos proches peuvent directement percevoir les revenus de ce bien.

Le LMNP est accessible et s’adresse à tous les particuliers qui envisagent :

  • D’investir dans un bien immobilier sécurisé.
  • De disposer de revenus complémentaires non fiscalisés pendant une longue période, grâce à l’amortissement du bien sur le revenu de cette activité.
  • De compléter leur revenu à la retraite.

Exemple comparatif

Voici venu le moment tant attendu. Après avoir bien pris connaissance de la définition de chacun de ces deux investissements, le match PERP vs LMNP est une présentation de manière plus concrète de la différence entre ces deux types d’investissement à l’aide d’un petit exemple très explicite, simple, clair et ludique.

Il faut savoir dans un premier temps, que les taux d’emprunt ont fortement baissé depuis 2008. Aujourd’hui, on peut trouver facilement un prêt sur 20 ans avec un taux fixe de 3% et de 2.40% en taux variable.

La crise aidant, les rentabilités dans l’ancien LMNP ont fortement augmenté depuis l’an dernier. En 2014 on trouve beaucoup plus facilement des rentabilités sur le marché de l’occasion LMNP de 5% à 6.5%.

Donc avec un prêt à 95% il n’y a pas d’effort d’épargne mensuelle et vous avez une retraite complémentaire défiscalisée disponible dans 20/25 ans.

L’énorme avantage du LMNP, par rapport à une assurance vie proposant un taux de 3%, est l’effet de levier disponible via l’emprunt.

Notre exemple :

Mr Dupont investit 50.000€ cash sur le long terme.

 

Cas 1, le PERP :

A partir d’un capital constitutif de 50 000€, Mr Dupont percevra au moment de sa retraite une rente annuelle de 1.840€ (soit un peu plus de 150€ par mois), avec 25 annuités garanties et une réversion à 50% (le montant de rente fourni ici est un maximum théorique).

Il faudra alors que Mr Dupont attende plus de 25 ans pour rentabiliser son placement. Sachant qu’il ne peut percevoir cette rente avant sa retraite (imaginons 65 ans), le placement ne sera alors fructueux que lorsqu’il aura 90 ans.

Cas 2, le LMNP :

Achat d’un bien LMNP avec une rentabilité de 6% et un prêt à 95% du montant du bien.

  • Montant du bien : 100.000€
  • Frais de notaire : 8.700€
  • Frais d’hypothèque: 752€
  • Emprunt : 95.000€

La cash nécessaire pour cet achat est donc de 14.452€ (les frais de notaires et d’hypothèque plus la différence à régler entre le montant du bien et l’emprunt, à savoir 5.000€).

Il reste ainsi 35.500€ (35.548€ pour être précis) de cash encore disponible, donc possibilité d’acheter encore deux autres biens LMNP (si Mr Dupont souhaite toujours placer ses 50.000€).

Le LMNP rapporte 6% par an soit 6.000€ HT par an de loyer (500€ par mois, soit plus de 3 fois plus important que le PERP) qui sont indexés sur un indice fourni par l’INSEE (IRL, ICC ou ILC) et donc augmentent au fil des années.

L’emprunt est remboursé au fur et à mesure, les intérêts et le capital coûtent 5.976€ par an avec un prêt à 2,40% sur 20 ans. Ainsi, dans 20 ans le prêt sera remboursé, il pourra alors soit garder le bien avec une fiscalité intéressante soit le revendre.

Comme Mr Dupont peut acheter plus de trois LMNP et qu’il ne lui suffira qu’environ 20 ans pour rembourser son emprunt et voir son investissement rentabilisé (comparé au PERP où la rente ne peut être perçue qu’à partir de la retraite), il peut ainsi percevoir 18.000€ par an (soit 1.500€ par mois), ce qui est 10 fois plus important que la rente du PERP (qui ne serait que de 150€ par mois).

Avec 3 LMNP, Mr Dupont sera alors 10 fois plus riche que s’il avait décidé de placer ses 50.000€ dans le PERP.

Évidemment, cette démonstration est très simple et rapide, le but étant d’expliquer l’énorme avantage de l’effet de levier dans l’immobilier avec un investissement en LMNP.

Si cette petite démonstration vous a également séduite et que vous souhaitez en savoir plus sur ces investissements en LMNP, vous pouvez vous rendre sur notre site internet et trouver de bons exemples de rentabilités très intéressantes de 5% à 6.5% en LMNP.

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