La distinction micro BIC / réel simplifié
Commençons par préciser le fonctionnement des deux régimes entre lesquels vous devrez choisir lors de votre déclaration de début d’activité.
Régime micro-BIC
Il est le plus simple à appliquer, et offre la possibilité de procéder à un abattement de 50% sur les revenus avant de les déclarer. Mieux : pour les activités de gites et chambres d’hôtes, l’abattement passe à 71% !
Côté gestion fiscale, ce régime impose de simplement indiquer le revenu généré sur sa feuille d’imposition, au côté de ses autres revenus.
Régime réel simplifié
C’est sous ce régime que la question des charges déductibles se pose. Ici, pas d’abattement mais la possibilité donc, de déduire ses dépenses liées au logement pour diminuer le montant déclaré. Pour que cela soit intéressant, vous l’aurez compris, il faut qu’elles dépassent la moitié du revenu généré. Pour aider, vous pouvez également déduire un amortissement du bien et du mobilier présent.
La gestion, quant à elle, se complexifie car il faut justifier de ces dépenses : un bilan et un compte de résultat sont exigés.
La nature des charges déductibles
Précisons tout d’abord que s’il n’existe pas de liste exhaustive des charges déductibles, le gouvernement précise que ces dépenses doivent :
- être exposées dans l’intérêt direct de l’exploitation ou se rattacher à la gestion normale de l’entreprise
- correspondre à une charge effective et être appuyées de justifications suffisantes
- être comprises dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées
L’attention est de mise, afin d’éviter de sortir de ce cadre et de s’exposer à des sanctions lors d’un contrôle. Concrètement, les charges déductibles relèvent de plusieurs catégories : celles relatives aux dépenses effectuées pour améliorer l’état du bien, les dépenses annexes liées à la possession et la gestion du logement, et les taxes.
Les charges liées à l’amélioration du bien
L’apport d’un confort supplémentaire
L’installation d’une cuisine équipée ou d’une nouvelle salle de bains sont des exemples types entrant dans cette catégorie. Les travaux réalisés ne doivent pas modifier la consistance globale du bien.
Les dépenses d’entretien et de réparation
Une fois de plus, elles ne doivent pas modifier le volume du bien ou son agencement général. Il pourra s’agir du remplacement de la chaudière ou du cumulus, la rénovation de l’installation électrique, de l’entretien des espaces verts ou des parties communes, etc.
Certaines dépenses peuvent incomber normalement au locataire. Elles pourront entrer dans la catégorie des charges déductibles si le logement est vide et qu’elles visent à faciliter la remise en location. Également, si les travaux d’amélioration déductibles ont rendu ces dépenses indispensables pour la remise en état du bien.
Les charges annexes
Les frais de gestion et de garde
Il s’agira des rémunérations dédiées aux concierges et gardiens des logements collectifs le cas échéant, et des frais d’honoraires versés aux divers tiers tels que :
- l’agence de location
- le comptable
- l’administrateur de bien
- l’avocat en cas de litige avec un locataire
Les primes d’assurances
Un propriétaire non occupant peut être amené à souscrire une assurance couvrant le logement, notamment si celui-ci est inoccupé. Les assurances contre les loyers impayés peuvent également être déduites.
Les achats
Ceux-ci ne doivent pas excéder un montant de 500 € et être évidemment dédiés au bien et à sa gestion. Il peut être question du remplacement d’ampoules, de frais postaux, de téléphone ou d’Internet et autres menus achats utiles.
Les taxes et contributions
La taxe foncière et de ramassage des ordures ménagères est déductible, de même que la Contribution Economique et Territoriale (CET). Ajoutez la Taxe spéciale d’équipement si vous y êtes assujetti, de même que la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
Les frais liés à l’acquisition du bien
Nous retrouvons ici les intérêts de l’emprunt souscrit pour acquérir le bien, auxquels peuvent s’ajouter les frais de dossier si l’emprunt a été consenti dans l’année.
Quant aux frais de notaire, d’ingénierie, les honoraires d’agence s’il y a lieu ainsi que les droits d’enregistrement, ils sont soit déductibles soit amortissables. Précisons à ce propos que l’amortissement de l’immeuble (uniquement) est déductible à la condition que le bien soit inscrit à l’actif du bilan, de même que les provisions pour risque si le bien est loué.
L’ensemble de ces charges peuvent représenter une somme importante, susceptible même de dépasser le montant de vos revenus. Si vous créez un déficit, sachez toutefois que le statut LMNP vous permet de le reporter sur les années suivantes au besoin. A vos calculs !
