Prisées du plus grand nombre
En premier lieu, investisseurs comme locataires apprécient les petites surfaces lorsqu’il s’agit de louer un logement meublé. Il faut dire que les locataires potentiels couvrent une large part de la population : étudiants, personnes âgées, occupants ponctuels pour les voyages d’affaires ou pour de courts séjours.
Si bien qu’un studio voire un T2 permettront par ailleurs de s’adresser à un plus large panel d’acquéreurs potentiels à la revente. Quant à la location, si vous optez pour une résidence de services, vous n’aurez pas à vous en soucier – et vous percevrez vos loyers même si le logement reste vacant. Si ce n’est pas le cas, vous aurez davantage de chances de trouver rapidement de nombreux demandeurs.
Plus facile à acheter… et à revendre !
Comme évoqué, un logement d’une surface réduite aura moins de difficulté à se revendre car il intéressera davantage de monde. Ajoutons que son prix, plus raisonnable que pour un T3 ou T4, le rendra par ailleurs accessible aux bourses d’un plus grand nombre d’investisseurs.
La conséquence est évidente : vous aurez plus de facilité à l’acquérir grâce à votre épargne ou à un prêt moins important. Cet atout reste valable par la suite, pour les investisseurs à qui vous le revendrez peut-être.
Historiquement, les petites surfaces résistent mieux aux crises immobilières en termes de prix. L’investissement est donc plus sûr dans la durée et vous fera de toute manière perdre moins d’argent le cas échéant. Pour toutes ces raisons et en matière de LMNP, il vaudra mieux investir dans deux petits logements que dans un grand T4.
Un ratio de rentabilité plus élevé
Si pour l’ensemble des locations meublées non professionnelles, la rentabilité dépasse le plus souvent les 5%, il faut savoir qu’une surface réduite – impliquant donc un prix d’acquisition moins élevé – sera plus facile à rentabiliser et avec un ratio atteignant les 7%.
Cela s’explique par l’investissement réduit au départ et les charges moindres, différence s’avérant proportionnellement plus importante que la baisse de loyer engendré par la petite surface. La marge de manœuvre est par ailleurs bonne, malgré le plafonnement des loyers pratiqué dans certaines villes et les moyens parfois modestes des candidats locataires.
A titre indicatif, l’acquisition d’un studio en LMNP d’une quinzaine de mètres carrés peut correspondre à un budget minimal de 120 000 € à Paris, moins de 80 000 € dans d’autres grandes villes. Dans certains cas, 40 000 € pourront suffire à investir, au sein de villes de taille moyenne et moins cotées – ce qui ne signifie pas pour autant que vous aurez davantage de difficultés à louer ou à revendre. Chaque bien correspond à un type de clientèle et à une taille d’enveloppe budgétaire !
Une plus-value plus intéressante
Au sein des grandes villes, les prix augmentent rapidement, notamment pour les petites surfaces. Il est donc possible de réaliser une plus-value plus importante (relativement au prix d’achat) à la revente.
Si tel est votre objectif, privilégiez les acquisitions dans les métropoles présentant un dynamisme d’affaires et une vie étudiante développée. La forte demande, relativement à l’offre de logements, vous permettra d’accélérer la prise de valeur du logement pour une revente rapide et malgré tout rentable.
Vous l’aurez compris, un investissement dans une petite surface peut s’avérer à la fois rentable et tranquillisant, pour peu que vous posiez au départ la bonne équation : ciblez un emplacement de choix, évitez à l’inverse les trop petites surfaces ne répondant pas aux critères de la vie moderne, et guettez la bonne affaire au niveau du prix, quitte à réaliser quelques travaux si vous achetez en dehors d’une résidence de services. Une petite surface deviendra alors source de grand profit !
