LMNP : où investir ?

Procéder à un investissement immobilier reste la meilleure manière de placer son capital, si l’on en croit l’engouement permanent des épargnants pour la pierre. Constituer un patrimoine, s’assurer une rente pour ses vieux jours et réaliser de belles plus-values sont les objectifs les plus courants.

Publication : 02 novembre 2022

L’investissement immobilier présente toutefois certains risques comme la vacance ou la dégradation du bien, que la location meublée non professionnelle (LMNP) permet d’éviter en confiant la gestion du bien à un professionnel : l’investissement locatif devient alors une solution rentable, pérenne et sans souci. 

En revanche, il convient de ne pas se tromper sur la résidence de service choisie pour investir : la solidité de l’exploitant et sa bonne gestion sont gages de la pérennité du partenariat, et le devenir du quartier déterminera à la fois le taux de remplissage de la résidence et donc, sa bonne santé financière, ainsi que la valeur que conservera le bien immobilier en vue d’une revente future. Il est conseillé, pour ne pas se tromper, de se tourner vers un professionnel spécialisé dans la LMNP.

Où acheter son bien en LMNP reste donc la question primordiale que tout investisseur avisé examinera avec attention. Sous quels angles ? Voici nos éléments de réflexion qui vous apporteront un peu d’aide. 
 

Dans quel type d’environnement la LMNP peut fonctionner ?

Des biens immobiliers, il y en a partout. Comment savoir dès lors, où acheter le bien censé vous rapporter gros ? Le bon sens est ici la règle.

Une analyse au cas par cas

Que le logement soit loué par vos soins ou par un exploitant, votre première préoccupation sera de remplir votre planning locatif, bien que le risque de vacance soit réduit avec les résidences de services. Ces dernières sont généralement créées au sein de zones où leur clientèle naturelle les attend, qu’elles soient étudiantes, séniors, d’affaires ou de tourisme. Pour autant, un manque trop important de clientèle les conduira à fermer, et vous avec !

Procédez donc à une véritable analyse de l’environnement, afin de déterminer si les conditions se dégradent ou au contraire, s’améliorent. Des commerces ou des écoles qui ferment doivent vous alerter. De grands projets d’infrastructures, l’arrivée d’une zone de loisirs ou le développement d’espaces verts ou de détente constitueront à l’inverse des signes favorables. 

En ville, mais en centre-ville !

Un investissement en ville est plus onéreux, mais le loyer peut y être supérieur. Le piège serait donc d’acquérir un logement un peu moins cher, en choisissant la proche banlieue ou les quartiers peu animés. Ce serait une grave erreur : la location meublée est plébiscitée lorsqu’elle se situe au cœur de l’action, des centres-villes, proche des universités ou des merveilles culturelles. 

Le loyer applicable sera de toute manière supérieur à celui de la banlieue. En cas de manque de moyens, nous vous conseillons d’acheter un bien plus petit, mais jamais de vous éloigner des quartiers prisés. 

Dans la campagne, mais pas profonde !

Le principe est le même pour la campagne : ciblez les zones touristiques et présentant un attrait puissant pour les touristes français ou étrangers. La montagne à proximité des stations de ski, les stations balnéaires du bord de mer ou les zones à fort patrimoine historique auront votre préférence. 

Une fois encore, opter pour une résidence de service plutôt qu’un bien autogéré vous délivrera de bien des soucis et, si tout va bien, s’avèrera rentable sur la durée. A nouveau, posez-vous la question de l’avenir du lieu sous l’angle du bon sens : l’actualité nous parle de la fonte des neiges et des difficultés que connaissent les stations de ski, ce n’est peut-être pas le bon moment pour y placer votre épargne. Les résidences séniors au contraire, sont en plein essor partout avec le vieillissement de la population : sauf accident, l’investissement y sera sécuritaire et vous pourrez envisager un tel achat même dans des zones moins courues (et moins chères).

Où trouver le meilleur rendement locatif ?

Prévoir la rentabilité de votre investissement est une question de calcul, mais pas uniquement. Choisir la bonne ville pourra vous donner toutes les chances de maximiser votre profit – ou d’en réaliser un, pour commencer. 

Définition de la rentabilité

La rentabilité brute d’un investissement locatif s’apprécie en faisant le rapport entre le loyer annuel et le prix d’acquisition du bien, multiplié par 100. Mais il est plus réaliste de calculer la rentabilité nette, en soustrayant du loyer annuel toutes les charges occasionnées par l’investissement, avant de diviser le tout par le prix d’acquisition x100. 

Par exemple, vous faites l’acquisition d’un bien coûtant 240 000 € (tous frais compris) et envisagez de fixer votre loyer à 800 € charges comprises. La rentabilité brute de votre investissement sera alors de :

(800 x 12) / 240 000 x 100 = 4%

Seulement voilà, aux 9 600 € de recettes annuelles, vous déduirez la taxe foncière de 500 €, la partie des charges qui vous incombe pour 700 €, des frais d’entretien pour 600 € et les intérêts de votre crédit immobilier pour 1 200 €. Le total de vos dépenses liées à l’investissement est de 3 000 € et vos véritables recettes annuelles se voient réduites à 6 600 €. En appliquant alors la même formule que précédemment, votre rentabilité réelle (nette) est de : 

(800 x 12 – 3 000) / 240 000 x 100 = 2,75%

Fort heureusement pour vous, le résultat reste positif. A vous de chercher le meilleur endroit pour maximiser ce pourcentage, c’est-à-dire pour appliquer le loyer le plus élevé possible tout en limitant les frais, les risques et surtout, le prix d’acquisition. En la matière, toutes les villes ne se valent pas ! 

Le classement des grandes villes selon leur rentabilité

On estime que le rendement locatif au sein des grandes villes françaises est compris entre 2% et 7%. Bel écart ! Notez d’ailleurs qu’il n’est pas nécessaire d’acquérir à proximité de votre domicile, surtout si vous confiez la gestion du bien à un exploitant : visez les zones les plus rentables !

Il vous faudra estimer le score de chaque ville ciblée, selon des critères dépendant du niveau de prix et d’autres indicateurs. Voici quelques exemples :

  • Paris présente en moyenne un rendement locatif brut de 5,2%, avec une vacance locative presque nulle mais 1,3% d’impayés, ce qui correspond à la moyenne nationale.
  • Bordeaux s’avère plus rentable à 6,6%, la vacance y est également inexistante et le risque d’impayé plus faible qu’à Paris : a priori, l’investissement y est plus sécurisant.
  • Lille présente une rentabilité plus forte (7,5%) et peu d’impayés, tandis que la tension du marché est forte et donc, le risque de vacance très faible.
  • Nantes s’inscrit dans la même veine que Bordeaux et Lille : 6,1% de rentabilité brute, forte demande et peu d’impayés.
  • Toulouse se démarque en LMNP, car la demande de logements meublés y est plus forte qu’ailleurs et la rentabilité est tout à fait respectable à 6,4%. Attention cependant, de fortes disparités sont constatées selon les quartiers.
  • Marseille enfin, si elle présente une rentabilité à 6% et une demande forte, présente un risque d’impayés supérieur à la moyenne nationale.

En suivant ce type de raisonnement, vous trouverez sans doute le meilleur rapport gain / risque. N’oubliez pas de tenir compte dans vos calculs, des zones où les loyers sont plafonnés. 

Il semble qu’en matière de rentabilité, les villes de taille moyenne tirent leur épingle du jeu depuis quelques années grâce à des prix plus raisonnables mais une demande qui explose, permettant de revoir les loyers à la hausse. Citons par exemple Angers, Brest, Toulon, Dijon, Limoges ou encore Poitiers : ne vous cantonnez pas aux plus grandes agglomérations lors de vos recherches !
 

Suivez l’évolution des prix immobiliers !

Les taux de rentabilité ont tendance à baisser ces dernières années, avec une inflation des prix d’acquisition bien plus forte que l’augmentation des loyers. Si en France, les prix ont évolué de 22% entre 2010 et 2020, de fortes disparités sont évidemment constatées d’un territoire à l’autre. Dénicher un bon investissement pourrait donc passer par une étude de l’évolution des prix au sein des différentes villes. 

Sans surprise, les augmentations du prix de l’immobilier les plus fortes ont eu lieu à :

  • Paris, avec une flambée des prix de 56% en 10 ans ;
  • Bordeaux, dont les appartements ont pris 73,97% ;
  • Lyon, avec 67% d’augmentation ;
  • Rennes, avec 48% tout de même ;
  • Nantes, dont l’inflation immobilière avoisine les 45%
  • Strasbourg enfin, dont les 40% d’augmentation ne sont pas à négliger. 

Investir au sein de ces villes suppose de trouver un rapport favorable entre le coût et les loyers. Leur succès locatif ne se dément pas et si vous souhaitez y investir, il vous faudra trouver LA bonne affaire. En LMNP, certains investisseurs peuvent être pressés de revendre leur bien pour diverses raisons : de bonnes affaires se présentent chaque jour !

D’autres villes, comme Saint-Etienne, ont vu leurs prix diminuer significativement : ce n’est pas bon signe pour vous puisque l’attractivité semble faible. Un investissement en résidence sénior peut y être pertinent, mais les résidences d’affaires ou de tourisme seront à éviter.

Enfin, certaines villes présentent des niveaux de prix équivalents à ceux de 2010, comme Dijon, Grenoble, Metz ou Orléans. Avec la nouvelle tendance conduisant les ménages vers les villes de taille moyenne, surtout constatée depuis la crise sanitaire, vous tenez sans doute un coup à jouer. Acquérir un logement peu cher mais avec un loyer en augmentation face à une demande qui augmente, devrait vous permettre de bénéficier d’une belle rentabilité, durablement.

Investir en LMNP, c’est penser sur le long terme car il n’y a pas meilleur investissement pour préparer ses vieux jours : ses avantages et sa rentabilité augmentent au fil des années. Lors du choix de l’emplacement, il est donc essentiel de réfléchir sur l’évolution de la zone sur le long terme également. Une étude motivante !

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