Pour autant, les transformations récentes du marché immobilier, qui semblent devoir perdurer dans le temps, nécessitent une prise de recul des investisseurs pour revoir leur stratégie parmi les multiples produits disponibles. Entre la crise du logement neuf, la perte de pouvoir d’achat des potentiels locataires et la réduction des avantages fiscaux accordés, l’incertitude peut freiner certains projets d’investissement.
Tout semble indiquer que l’investissement en LMNP tire son épingle du jeu, à partir du moment où il est bien pensé et profite des opportunités laissées par le marché en 2023.
L’immobilier, meilleur rempart contre l’inflation
L’inflation galopante du moment – 6% en moyenne en 2023 selon les prévisions de la Banque de France – pénalise la valeur de l’épargne des ménages. Il convient de placer cette épargne dans des produits à la valeur peu fluctuante et donc si possible, indépendants des marchés financiers dont la stabilité est encore plus instable qu’auparavant : un placement hasardeux pourrait aboutir à une rentabilité nette d’inflation négative.
Le phénomène devrait perdurer dans les prochaines années avec, toujours selon les prévisions, une inflation qui pourrait se stabiliser à 2,5% en 2024 et 2,1% en 2025.
Dès lors, investir dans la pierre permet de figer la valeur de son épargne et même pour les investisseurs avisés, de retrouver une rentabilité compensant l’inflation. Mieux encore, le ralentissement de l’activité transactionnelle provoque ponctuellement une baisse des prix : il est éventuellement possible d’investir moins cher en 2023, grâce à la négociation face à des vendeurs confrontés à une faible demande, et d’augmenter significativement la rentabilité de l’opération – ou d’acquérir une superficie supérieure ou mieux localisée.
Une (forte) demande locative
A contrario, le marché de la location est de plus en plus tendu : les ménages choisissant l’attentisme ou étant confrontés à un manque de moyens pour faire l’acquisition souhaitée à cause du coût supérieur de l’emprunt se tournant naturellement (et massivement) vers la location.
Cet état de fait a deux conséquences majeures. La première est que l’investissement immobilier gagne en sécurité, le spectre de la vacance locative s’éloignant. Pour un logement meublé en résidence gérée, cela signifie que le gestionnaire a d’autant moins de chances de connaître des difficultés, ce qui se veut rassurant. La demande de ce type de logement meublé ne faiblit d’ailleurs pas, qu’il s’agisse des résidences étudiantes dont le nombre est largement insuffisant dans le pays par rapport à la demande, des résidences séniors qui s’avèrent bien plus avantageuses pour nos aînés autonomes, ou des structures d’affaires ou de loisirs qui font figure d’alternatives idéales à l’hôtel pour de moyennes ou longues durées.
En revanche et possiblement à raison, les investisseurs peuvent se méfier de la solvabilité réelle des candidats locataires, dont le pouvoir d’achat s’amenuise actuellement. Sur ce point particulier, l’investissement LMNP apporte une réponse sécurisante, lorsqu’il est réalisé en résidence de services.
La sûreté du LMNP, toujours à l’œuvre
Le LMNP apporte en effet une sécurité sur le long terme, grâce à la signature d’un contrat avec l’exploitant d’une résidence de services qui fige la situation durant au minimum 9 ans. Précisons qu’il est tout à fait possible de faire l’acquisition d’un logement LMNP en récupérant les termes du contrat pour sa durée restante d’exécution et donc, des avantages qui ont pu être accordés avant les évolutions de marché précitées.
Et pour préciser les clauses courantes d’un bail commercial conclu avec un gestionnaire de résidence meublée, nous pouvons citer la gestion de la relation locative, de tout l’administratif lié au logement (assurances, réparations, entretien des communs, etc.) mais surtout, la garantie de versement du loyer même en cas de vacance locative, qui constitue la sécurité ultime pour un investisseur.
Pour un LMNP créé au sein d’un logement classique, la forte demande reste par ailleurs un élément rassurant, les logements meublés étant extrêmement prisés dans les centres-villes, les stations de ski ou encore, les stations balnéaires.
Ajoutons que les nouvelles contraintes de performance énergétique pesant sur les propriétaires bailleurs ne concernent pas (encore ?) le LMNP, car les logements ne sont pas considérés comme des résidences principales (rappelons que les logements classés E, F et G vont progressivement être interdits à la location).
Au-delà de ce fait, les résidences de services proposent le plus souvent des prestations haut de gamme et bénéficient d’une étiquette énergétique située entre A et D. Pas de danger sur le long terme à ce niveau donc.
Une fiscalité qui reste avantageuse
Enfin, après la fin du dispositif Censi-Bouvard et la réduction des avantages du Pinel au 1er janvier 2023 avant sa fin annoncée pour le 31 décembre 2024, le LMNP reste la seule niche fiscale intéressante.
Imposés sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non au sein des revenus fonciers, les gains issus de la location meublée non professionnelle peuvent souvent faire l’objet d’une défiscalisation complète, notamment grâce à l’amortissement.
Pour continuer à constituer un patrimoine immobilier et anticiper la retraite, le LMNP propose des avantages plus que jamais pertinents dans le contexte de marché tendu et de forte inflation. L’attentisme dessert fortement les épargnants qui voient leur argent perdre progressivement de la valeur et dans ce cadre également, le LMNP permet idéalement d’acheter de petites surfaces à des prix raisonnables : contrairement à la location nue, elles seront les superficies les plus demandées, et cela permet de limiter au maximum le besoin d’emprunt dans le contexte bancaire actuel. A vous de jouer !
