LMNP: le meilleur investissement immobilier pour préparer la retraite ?

En matière de retraite, les réformes envisagées par le gouvernement et la baisse continue des pensions ne sont pas rassurantes. Pour s’assurer des revenus confortables pour ses vieux jours, la plupart d’entre nous s’intéressent désormais à ce sujet de plus en plus tôt, et à raison.

Publication : 09 mars 2022

Développer un patrimoine immobilier en vue de disposer de rentes locatives est une solution courue, qui présente cependant l’inconvénient des contraintes de gestion. La location meublée non professionnelle pour sa part, semble présenter de solides avantages pour gagner de l’argent, sans avoir véritablement davantage de préoccupations que celles liées à un simple placement financier. Etudions les différents aspects de cet investissement, pour en mesurer la pertinence en termes de préparation de l’avenir.

 

Le principe de la LMNP

Reprécisons tout d’abord le principe de cet investissement. Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal offrant à un particulier la possibilité de devenir propriétaire d’un bien meublé et de percevoir des revenus locatifs constants. Les gains sont déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) plutôt que comme des revenus fonciers, grâce au régime micro-social.

Pour bénéficier de ce statut, l’investisseur doit tout d’abord faire l’acquisition d’un appartement meublé (ou le meubler suivant les exigences prévues par la loi). Pour maximiser les avantages, le bien immobilier peut être situé au sein d’une résidence de services dédiée au tourisme, aux séjours d’affaires, aux étudiants ou aux séniors. Cela permet de signer un bail commercial sous forme de contrat, déléguant la gestion à l’exploitant de la résidence pour une durée de 9 à 12 ans renouvelables.

Le contrat peut être cédé à un nouvel investisseur au moment de la cession du bien, le cas échéant.

Cependant, la LMNP est conçue pour durer, et ses avantages ne font que croître avec le temps, sans que ses contraintes ne s’alourdissent. C’est la raison pour laquelle il semble idéal de la conserver durant sa retraite.

A noter qu’il convient, avant la mise en location, de se déclarer auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) compétent. Pour conserver le statut, il faudra ensuite veiller à ne pas dépasser les plafonds fixés par la loi, et encaisser annuellement moins de 23 000 € de loyers, sans que ce revenu ne dépasse la moitié du revenu du foyer fiscal.

Une absence totale de contraintes de gestion

La LMNP en résidence de services procure des avantages très concrets : l’investisseur, une fois son acquisition réalisée, n’a plus à s’occuper de rien sauf peut-être, de la renégociation de son contrat lorsque celui-ci arrive à son terme.

L’exploitant, pour justifier sa commission prélevée sur les loyers, prendra en charge l’ensemble des contraintes locatives : recherche de locataires, signature du bail, état des lieux. En bon gestionnaire de la résidence, il sera l’interlocuteur des locataires en cas de troubles de voisinage et prendra à sa charge la gestion et le coût financier d’éventuelles dégradations impactant le bien.

Pour une personne prenant de l’âge, il est bien évident que ce point représente un atout majeur : intervenir pour les différentes opérations de gestion locatives peut devenir difficile suivant l’état de santé de l’investisseur. Préparer financièrement la retraite implique de sécuriser son revenu même en cas de perte d’autonomie, ce que la LMNP permet très bien.

 

Un revenu sécurisé

Le point suivant concerne le revenu perçu : le bail commercial signé avec l’exploitant oblige ce dernier à reverser le montant convenu à l’investisseur chaque mois, même en cas de vacance du logement. Vu la durée du contrat, cela constitue une assurance de rentabilité (et de réalité de la rente) sur le long terme.

Un retraité dépendant en partie de ce revenu pour boucler ses fins de mois trouve ainsi une sécurité bienvenue, qu’une location classique ou un placement financier risqué n’offrent pas.

 

Un investissement raisonnable, pour une rentabilité importante

Investir pour ses vieux jours ne signifie pas nécessairement engager des sommes importantes qui impliqueraient un endettement conséquent ou la dépense d’une partie majeure de ses économies. Il ne s’agit pas d’acquérir la résidence principale de ses rêves et à ce titre, l’investisseur doit prendre garde à ne pas grever sa rentabilité en inscrivant ses exigences propres dans l’acquisition du bien locatif.

Dans l’idéal, l’investissement peut dégager un cash-flow immédiat et générer une rente d’épargne en plus de la constitution du patrimoine. La rentabilité annuelle peut dépasser les 7%, ce qui fait de la LMNP la forme d’investissement sécurisé la plus intéressante.

La LMNP en résidence de services notamment, permet d’accéder à des biens de petite taille (studio, T1 voire T2) à un prix raisonnable, mais qui correspondent parfaitement au besoin de la clientèle locative. Pour un investisseur disposant de davantage de moyens, il peut s’avérer plus rentable et sûr dans la durée de faire l’acquisition de deux logements distincts, plutôt que d’opter pour un achat à un prix plus conséquent.

 

Des avantages financiers majeurs

Enfin, soulignons que la LMNP est faite pour un investissement de long terme, dont les gains financiers ne font que s’intensifier dans le temps. Un investisseur a donc tout intérêt à conserver son bien pour le reste de sa vie (ou au moins pour les 30 prochaines années).

Nous pouvons par exemple préciser que :

  • Les revenus, déclarés dans la catégorie micro-BIC comme évoqué précédemment, bénéficient d’un abattement de 50% avant imposition.
  • Le déficit foncier permet de déduire de ses revenus durant 23 ans, les charges liées à l’investissement, les amortissement et même la TVA qui peut être entièrement récupérée !
  • La taxation sur la plus-value est dégressive, et ne représentera plus que 17,2% après 22 ans de détention et sera nulle après 30 ans.

Tous ces éléments font de la LMNP un investissement pertinent pour développer son patrimoine sans subir une charge financière importante, et pour disposer à terme d’une rente libérée de tout souci.

La LMNP semble cocher toutes les cases permettant à un investisseur d’assurer une rente durable pour sa retraite. Et plus l’investissement est réalisé tôt, mieux ce sera. Reste à dénicher le bien immobilier idéal, au sein de la bonne résidence de services et en prêtant une grande attention au sérieux et à la solidité du gestionnaire en place. Recourir à l’assistance d’un professionnel de la LMNP s’avère bien utile, pour ne pas se tromper.

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