Un prix souvent plus accessible
Le premier point à signaler, d’importance, concerne le prix d’acquisition des logements en LMNP d’occasion. De la même façon que dans l’immobilier classique, les biens dans l’ancien se vendent ici 10 à 30% moins cher que dans le neuf. De quoi augmenter sensiblement la rentabilité de l’investissement, qui ne dépasse généralement pas 4,5% dans le neuf mais monte au-delà des 5% voire jusqu’à 7% dans l’ancien.
Ce tarif réduit rend par ailleurs l’investissement LMNP accessible à des personnes qui n’auraient pas eu le budget pour acquérir dans le neuf. Si l’offre LMNP d’occasion peut s’avérer moins généreuse que le neuf en termes de nombre de biens en vente, l’avantage du prix vaut largement la peine de patienter afin de trouver la perle rare correspondant à son profil – l’investissement LMNP est fait pour durer après tout !
L’importance du lieu d’acquisition
Autre avantage de l’ancien : la résidence existe déjà. Les informations sont donc disponibles, sur son taux de remplissage, la rentabilité qu’elle offre, le côté stratégique de son emplacement, etc. Certaines ont par ailleurs une réputation excellente, d’autres moins, et cela peut jouer sur la qualité de l’investissement à long terme.
Au-delà de la résidence, un historique passé permet de vérifier la bonne exploitation du bien, et que l’exploitant satisfait bien à toutes ses obligations, qu’elles soient financières ou relationnelles. N’oublions pas qu’il a la charge déléguée par les propriétaires, de la gestion des dégradations éventuelles, des conflits de voisinage et de la bonne marche de la résidence en général.
Par ailleurs, la notoriété de la résidence pourra (ou non) faciliter la revente du bien si tel est l’objectif de l’investisseur. L’ensemble des informations recueillies avant l’achat constitueront dans ce cadre autant d’indices : cette résidence est-elle prisée ? Des problèmes particuliers y sont-ils survenus ? Est-elle située à proximité des infrastructures intéressant la population visée (des universités pour une résidence étudiante, ou d’un centre d’affaires pour une résidence homonyme par exemple).
Si certaines de ces questions peuvent trouver une réponse dans le neuf, beaucoup d’incertitudes subsisteront, qui feront peser un risque sur l’investissement.
Assurer et rassurer par un contrat établi
Nous évoquions la rentabilité accrue en cas d’acquisition dans l’ancien, ajoutons que ce dernier présente également l’avantage d’étaler clairement tous les paramètres permettant de juger de la rentabilité réelle. Les avantages fiscaux courent déjà (la récupération de TVA sur le bien, les conditions d’amortissement notamment), le remplissage effectif assure que le loyer est accepté par les résidents potentiels, et le gain est immédiat.
Pas besoin en effet d’attendre la construction du bâtiment ou la mise en place des services. L’achat transfère immédiatement le gain de l’ancien vers le nouveau propriétaire.
Enfin, une telle clarté est propre à rassurer même les investisseurs les moins chevronnés. Les clauses du contrat repris ne pourront changer qu’au terme de celui-ci, et il pourra souvent être reconduit dans les mêmes conditions. S’il convient de vérifier que les clauses essentielles sont bien présentes, comme la garantie de versement du loyer en cas d’inoccupation du logement, une relecture confiée à un professionnel suffira aux vérifications d’usage.
Notons au passage que la TVA récupérée est définitivement acquise au bout de 20 ans de contrat d’exploitation, et ce malgré les cessions ayant pu intervenir. Acheter d’occasion rapproche donc de cette échéance intéressante.
Se mettre à la recherche d’un bien immobilier à louer en meublé non professionnel dans l’ancien semble une stratégie gagnante, surtout pour les investisseurs non spécialistes et qui souhaitent préparer leur retraite par exemple. En guise de conseil amical et si plusieurs acquisitions semblent séduisantes, soulignons que reprendre un contrat « jeune » permettra de conserver les acquis plus longtemps de façon certaine. D’une durée tournant autour de la dizaine d’année, un contrat acquis dans les trois premières années constitue le graal. Bonne recherche !
