LMNP de tourisme : dans quelles villes côtières investir ?

S’il est un point crucial à considérer lors d’un investissement immobilier locatif, c’est bien l’emplacement du bien. Il conditionnera la rentabilité de l’investissement – durant la période locative et grâce à la plus-value réalisée au moment de la revente – ainsi que le taux de vacance du logement. Même si l’absence de locataire n’empêche pas de percevoir les loyers si vous optez pour une LMNP dans une résidence de services, cela reste inquiétant car une vacance importante impactera les chances de survie de l’exploitant. S’il fait faillite, votre investissement aussi !  

Publication : 30 novembre 2021

Pas de panique, il suffit de cibler les bons endroits. En France, certaines communes du littoral sont plus prometteuses que d’autres et seront certainement prisées par les touristes de manière pérenne. Ne vous y trompez pas et suivez le guide !

 

Sur le Littoral Atlantique

L’ensemble de la côte Atlantique présente un dynamisme touristique très important. Et pour cause : les stations balnéairessites touristiques et loisirs de toutes sortes pullulent dès la Bretagne et jusqu’à la frontière espagnole. Un climat agréable, et il n’en faut pas plus pour en faire un endroit où il fait bon investir, notamment dans les villes suivantes.

La Rochelle

Le marché immobilier y est florissant et promis à une belle évolution dans la prochaine décennie. Les résidences proposant des logements en location meublée se multiplient, ouvrant aux investisseurs en LMNP une voie toute tracée pour bien placer leur argent.

La ville est une destination phare, grâce à son patrimoine historique très riche et la proximité d’îles comme Ré, Oléron ou encore Aix. Les évènements festifs et culturels y sont légion, et pas moins de 14 000 étudiants choisissent d’y apprendre un métier.

Le prix moyen au mètre carré à La Rochelle est de 4 292 € en 2021, selon les statistiques délivrées par Se Loger.

Royan

Un peu plus au sud mais toujours en Charente Maritime, Royan compte environ 19 000 habitants l’hiver, mais accueille durant la saison estivale plus de 600 000 touristes ! Un investisseur avisé pourra, en résidence de services, espérer une rentabilité importante grâce à un prix d’acquisition très correct. Le prix moyen du mètre carré en 2021 est en effet de 3 456 €.

Malgré sa petite taille, Royan dispose d’un pôle universitaire, d’attraits touristiques comme sa galerie des « Voûtes du port », d’une offre culturelle développée et bien entendu, d’une plage et de tous les services associés. Un quartier prometteur entre la plage et le centre-ville, appelé Foncillon – Le Chay, est sans doute le meilleur endroit à cibler pour un investisseur.

Les Sables-d’Olonne

Remontons vers la Vendée et les Sables-d’Olonne, commune qui connaît également un gap important en été, de 45 000 à 200 000 habitants. De magnifiques paysages et une plage de sable fin de trois kilomètre de longueur attendent les touristes, notamment ceux venus assister au départ du Vendée Globe.

Côté immobilier, le prix moyen du mètre carré se situe à 4 164 €, et il sera pertinent d’investir vers la Gare Saint-Michel, au sein du quartier Saint-Pierre-La-Rudelière ou mieux, dans le très convoité passage Notre-Dame-Guynemer.

Biarritz

Impossible de passer à côté de cette ville ultra dynamique, repère estival des surfeurs comme des vacanciers de tous horizons. Le patrimoine du sud-ouest y est bien présent pour la gastronomiel’architecture et la culture. La vie nocturne y est riche et complète les nombreuses possibilités d’activités nautiques de la journée.

La demande locative est forte toute l’année à Biarritz, et le prix moyen du mètre carré est pour cette année, de 7 199 €. Investisseurs, privilégiez le centre-ville, le quartier Saint-Charles ou celui de Bibi-Beaurivage, qui proposent une vie festive attirant les touristes.

 

Sur la Côte d’Azur

Traversons le sud de la France, pour trouver à l’est la Côte d’Azur, ses plages bondées et son arrière-pays charmant. Nous y avons sélectionné deux destinations classiques et pourtant en plein essor, où un investisseur en LMNP a tout intérêt à placer ses billes.

Nice

Maintenant classée cinquième ville française en termes de nombre d’habitants, Nice connaît un développement rapide et qui semble devoir perdurer avec notamment la construction de la technopole urbaine Nice-Méridia, pourvoyeuse d’emplois et de nouveaux logements. Le célèbre quartier d’affaires et technologique Sophia-Antipolis, un aéroport international et de superbes plages : tous les ingrédients sont réunis pour faire de Nice un centre névralgique du sud et du tourisme.

Le prix au mètre carré y est de 4 798 €, un prix raisonnable pour la région et qui permettra à un investisseur en LMNP de réaliser une opération rentable. Les résidences de services de Nice ont de beaux jours devant elle, et même la perspective de revente d’un bien est rassurante.

Toulon

Troisième ville en PACA avec 170 000 habitants, Toulon se rénove en permanence depuis 20 ans : revalorisation de son centre ancien, amélioration de ses infrastructures de communication, lancement de grands projets économiques et de développement durable rendent la ville plus attractive. Elle attire un tourisme important grâce aux nombreux sites naturels ou culturels, au sein ou autour de la ville.

Avec un prix moyen au mètre carré de 2 678 €, plus accessible que celui calculé pour la géante voisine Marseille, Toulon s’avère un compromis très intéressant pour la rentabilité d’un investissement locatif.

 

Et même le long des côtes de la Manche !

Il est également possible d’investir sur les côtes du nord du pays, et notamment celles de la Manche. Là encore, deux communes ont retenu notre attention pour les atouts qu’elles proposent en vue d’un investissement immobilier axé sur le logement touristique.

Deauville

La Normandie ne pouvait que figurer au classement, et notamment Deauville dont le succès touristique ne se dément pas depuis 200 ans qu’il se développe. Les jolies cabines de plage, le casino, le festival du film américain : les richesses de Deauville sont mondialement connues, et la ville reçoit en permanence un grand nombre de touristes, parisiens, provinciaux et étrangers.

Y investir coûtera en moyenne 5 836 € du mètre carré, mais il s’agit d’un investissement des plus sûrs car le nombre de biens y est limité :  pas de risque d’un effondrement des prix. Privilégiez le centre-ville ou le quartier des Planches, qui présentent le plus fort potentiel touristique.

Saint-Malo

La Bretagne est une destination qui gagne des touristes chaque année, au point que le prix de l’immobilier y connaît une flambée continue. Le sud de la France devenant trop peuplé en été, ou trop chaud pour certains, les côtes bretonnes constituent une solution de remplacement prisée pour les vacances.

Saint-Malo, station balnéaire dont la vieille ville est entourée de jolies fortifications, attire naturellement les touristes. Elle est en outre très bien desservie par les transports rapides, ferroviaires comme aériens. Il faudra compter 4 319 € du mètre carré pour y investir, au centre-ville ou dans le secteur de la Gare-Malville. Idéalement, l’investisseur visera la longue plage du Sillon, endroit propice pour les touristes.

Notre tour des littoraux français s’achève, et nous aurions pu le prolonger avec nombre d’autres villes charmantes et accueillant chaque année un tourisme important. Il semble cependant que les villes répertoriées soient celles présentant le plus fort potentiel de développement au cours des prochaines années et ayant le plus de chances d’être fréquentées tout au long de l’année. Il vous reste à y rechercher la résidence de services qui fera vibrer votre plan d’investissement en LMNP !

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