LMNP : comment bien choisir son investissement ?

Investir dans la pierre en vue de bénéficier de rentes locatives est certainement le placement le plus sûr à long terme. La location en meublé non professionnelle (LMNP) offre en outre des avantages fiscaux appréciables et devient une option très plébiscitée par les épargnants.

Publication : 19 avril 2022

Pour que le plan d’enrichissement porte tous les fruits espérés, il est néanmoins nécessaire de viser juste en choisissant le bon bien immobilier au départ. Certains critères sont à considérer, pour maximiser les chances de tirer de son investissement un profit substantiel, durablement.

L’emplacement, à cibler avant tout

La plupart des agents immobiliers vous diront qu’un bon emplacement est la clé pour décider un acquéreur à faire une offre sur le bien que vous lui présentez. Même si en LMNP l’investisseur n’achète pas pour lui-même, l’emplacement reste une clé essentielle pour d’autres raisons.

Il conviendra de veiller à acheter un logement meublé dans une ville présentant un dynamisme important. Même si certains types de résidences de services louent leurs logements pour de plutôt longues durées (celles adaptées pour accueillir les séniors), la plupart des meublés peuvent faire l’objet de locations courtes (locations de tourisme ou d’affaires) ou moyennes durées (les résidences étudiantes notamment). Le turn-over implique de s’assurer un attrait certain d’une large clientèle, pour éviter la vacance du logement.

La proximité de lieux particuliers sera assurément un plus pour considérer que le bien immobilier conservera une valeur au moins équivalente à celle de l’achat, dans le temps : universités, richesses culturelles, loisirs divers, etc. De la même manière, une situation au sein d’un quartier d’affaires ou d’un quartier historique prisé, pourra constituer un indice favorable. S’il n’est pas nécessaire de cibler une grande ville, on préfèrera investir dans tous les cas à proximité immédiate d’un centre-ville et des commerces qui font vivre la population locale et en visite.

Enfin, un recul sur le devenir du quartier, si ce n’est de la ville, est à prendre. La dynamique est-elle au développement et à l’ouverture de commerces ou au contraire, un ralentissement se fait-il sentir ? La LMNP est un investissement conçu pour durer et de plus en plus profitable. L’investisseur avisé mettra toutes les chances de son côté, en vue de bénéficier pour 20 ou 30 ans, voire davantage, d’une rente sûre.  

 

Investir chez un professionnel du meublé

 

Puisque nous évoquions les résidences de services, précisons qu’elles représentent pour un investisseur en LMNP un moyen simple de profiter de tous les avantages de ce statut, sans subir les inconvénients de l’investissement locatif.

Le principe est simple : l’investisseur acquiert un logement déjà meublé au sein d’une résidence, puis signe un contrat d’exploitation avec le gérant. Ce dernier prend alors en charge tout le process de location, du choix du locataire à la gestion des dégradations, en passant par l’entretien. L’investisseur n’a plus qu’à percevoir son loyer, qui lui sera versé même en cas de vacance du logement ! Une sécurité très appréciable en plus de tout le temps gagné.

Un seul point d’attention ici : que l’exploitant de la résidence soit sérieux et qu’il présente une offre de qualité. Cela se traduira par des logements accueillants bien sûr, une capacité à remplir ses appartements et, ce qui y contribue évidemment, la pratique de loyers raisonnables pour la ville et le quartier concernés. Bonne nouvelle : ces points sont facilement vérifiables grâce à une visite et quelques recherches.

Pour le reste, le contrat devra prévoir les clauses classiques de la LMNP et l’investisseur portera notamment une attention particulière à la répartition des charges. L’exploitant devra de son côté pouvoir justifier d’une stratégie performante – ou à défaut d’une expérience durable inspirant confiance.

 

La taille compte !

 

Un épargnant disposant de moyens importants pourrait être tenté par l’achat d’un logement de grande taille. Or, en matière d’investissement locatif et en particulier pour le LMNP, le ratio de rentabilité est plus fort sur les petites surfaces. Les studios, T1 et T2 sont à privilégier. Les T3 peuvent trouver preneur également, mais les surfaces plus grandes sont à éviter.

En LMNP, les petites surfaces correspondent bien aux besoins de la population ciblée : les jeunes étudiants disposant de peu de moyens, les personnes âgées ne souhaitant pas s’occuper d’un trop grand appartement, les touristes et les hommes d’affaires qui montreront leur préférence pour un petit logement moins cher lorsque le séjour est de courte durée.

Finalement, un investisseur aura tout intérêt à procéder à deux investissements au lieu d’un, s’il dispose des fonds ou de la capacité d’emprunt nécessaires.

 

Acheter dans le neuf, ou pas !

Le statut de loueur en meublé non professionnel procure des avantages fiscaux indéniables, sur le court comme sur le long terme. Parmi eux, une franchise de TVA s’applique pour l’acquisition d’un meublé dans le neuf (ou achevé depuis moins de 5 ans, sans avoir été encore acheté) et situé dans une résidence de services.

Un investisseur verra donc un gain important se profiler, en optant pour un bien neuf. Il s’agit d’une stratégie qui peut être supplantée par la possibilité d’acquérir un bien dans l’ancien, en prenant soin de racheter le contrat commercial déjà en vigueur entre le premier propriétaire et l’exploitant. Grâce à ce procédé, tous les avantages négociés au départ restent actifs, y compris la franchise de TVA. Par ailleurs, il s’agit d’un moyen de s’assurer que l’investissement est pertinent.

Acquérir dans le neuf, c’est choisir de faire confiance à une résidence tout juste construite, sans savoir si elle rencontrera le succès escompté. Choisir l’ancien, c’est être en mesure de s’assurer que la résidence est déjà prisée, que ses loyers sont adaptés à la clientèle, etc. L’ancien constitue donc une sécurité appréciable.

 

Anticiper une possible revente

 

Pour terminer, tout investisseur devrait s’interroger sur une possible revente avant de signer son achat et ce, même si l’investissement est au départ prévu pour procurer une rente durant la retraite, toute sa vie donc.

Les aléas de la vie rendent un investissement sur plus de 20 ans incertain, dans la mesure où la situation personnelle peut changer, un besoin de capital plutôt que d’une rente peut apparaître, etc. De multiples raisons peuvent pousser à vendre et il ne faut pas laisser cette potentialité au hasard.

Lors de l’achat, l’investisseur prendra donc soin d’évaluer l’évolution future du marché local, l’adéquation du bien acquis avec les besoins de la population comme des investisseurs, et s’assurera que le contrat qui le lie à l’exploitant ne constituera pas un frein s’il est amené à le céder avec le logement.

Comme tout investissement, en particulier lorsqu’il s’agit d’immobilier, la LMNP peut s’avérer très rentable si elle est réalisée dans les règles de l’art. Le bien acquis constitue ici une pierre angulaire du montage, veillez donc à le choisir avec soin !

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