LMNP Censi-Bouvard : quand revendre ?

La loi Censi-Bouvard, créée le 27 décembre 2008 par les députés Yves Censi et Michel Bouvard, est un amendement qui a été adopté le 16 mars 2009 et prolongé jusque fin 2016.

Publication : 03 mai 2016

L’objectif de cette loi est d’inciter les investissements en résidences de services via des réductions fiscales intéressantes. Quelle est cette loi et quand pouvons-nous revendre un bien LMNP Censi-Bouvard ? On vous répond.

La loi Censi-Bouvard donne droit à un investisseur à une réduction d’impôts de 11% de la valeur de son investissement immobilier en résidence de services (étudiantes, tourisme/affaires, EHPAD, Senior) et de l’exonération de la TVA de 20% sur le prix d’achat du bien.

Pour cela il faut respecter les conditions suivantes : acheter un bien neuf ou en état futur d’achèvement éligible au statut LMNP entre le 1er janvier 2016 et le 31 décembre 2016 ; mettre en location le bien LMNP avec un bail commercial et ce dans les douze mois suivants sa livraison.

La loi Censi-Bouvard 2016 supprime les plafonds de ressources du locataire et les plafonds de loyers. Cependant, le plafond d’investissement en bien Censi-Bouvard reste limité à 300.000 euros HT par an. Il est possible de défiscaliser jusqu’à 10.000 euros par an en achetant plusieurs biens (1 par an). Pour comprendre la loi Censi-Bouvard voici un exemple :

Si vous achetez un bien en résidence de services avec la loi Censi-Bouvard, pour un montant TTC de 200 000 euros, que la récupération de TVA s’élève à 40 000 euros, le montant HT du bien s’élève donc à 166 667 euros HT. Ainsi, la réduction d’impôts s’élèvera à 11% * 166 667 euros (réduction d’impôts de 11% * le montant du bien HT) sur 9 ans, soit 18.333 euros. Vous bénéficierez donc d’une réduction d’impôts annuelle de 2.037 euros.

La date d’achèvement du bien d’investissement détermine la date butoir du bail. Après la durée du bail de neuf ans, diverses possibilités se présentent à l’investisseur, notamment : considérer ce bien à un usage personnel, le revendre, renouveler le bail avec l’exploitant ou bien continuer à louer le même bien mais de façon personnelle.

Après 20 ans, la récupération de la TVA est considérée comme totalement acquise, ainsi, le bien n’est plus soumis au remboursement de TVA s’il sort du cadre de la résidence de services. Cependant, il est possible que l’investisseur rompe l’engagement de location ou de cession de bien. Il n’y a pas de reprise de l’avantage fiscal si la rupture se fait à cause d’une invalidité de 2ème ou 3ème catégorie ; d’un licenciement ou d’un décès du contribuable ou de son conjoint s’ils avaient une imposition commune ; d’une expropriation pour cause d’utilité publique.

Avant de revendre un bien d’investissement type LMNP Censi-Bouvard, assurez-vous de bien avoir amorti ce dernier et que la rentabilité que vous en tirerez en le vendant soit intéressante car c’est le principal critère des investisseurs en LMNP d’occasion.

Pour répondre à la question initiale, c’est simple : cette loi permet des réductions fiscales en investissant dans des résidences de services telles que : étudiantes, tourisme/affaires, EHPAD, et Senior. Si vous revendez le bien avant la fin du premier bail vous devrez rembourser l’ensemble des avantages fiscaux dont vous avez bénéficié donc si vous etes proche de la fin du bail nous vous conseillons d’attendre le renouvellement du bail avant de le revendre.

Donc si vous avez acheté le bien il y a 1 an ce n’est pas trop gênant par contre si vous l’avez acheté en 2009 celui est plus problématique.

Petite astuce : rien ne vous empêche de nous demander une estimation gratuite et de le mettre en vente. Il faut juste vous assurez que la signature de l’acte chez le notaire soit effectuée après la fin du bail de 9 ans. Donc en tenant compte du temps de commercialisation etc et en mettant une condition suspensive dans le compromis précisant la date de signature voulue vous pouvez très bien le vendre en 2016 et ainsi gagner du temps.

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