#1 Contractez un prêt !
Si vous disposez des fonds nécessaires à l’acquisition au comptant d’un bien immobilier, n’écartez pas pour autant la possibilité de contracter un prêt couvrant la majeure partie du prix d’achat. En effet, cela vous permettra de bénéficier de l’effet de levier de l’emprunt bancaire et de vous enrichir grâce à un faible effort de financement. En outre, le taux d’emprunt génère du déficit foncier, fiscalement récupérable sur les revenus générés par les loyers.
Le mécanisme est simple, mais il implique que le montage financier accorde un rendement locatif plus important que le coût de l’emprunt, mensualités et intérêts inclus. En effectuant les bons calculs, c’est ainsi la banque qui paye, littéralement, votre acquisition.
Pour déterminer le ratio amenant à un effet de levier efficace, la formule la plus évidente sera :
Effet de levier = (résultat d’exploitation – impôt – dette financière) / capitaux propres
La clé pour réussir une telle opération est de ne rien oublier : le coût de l’investissement doit rester inférieur au rendement. En cas d’erreur, pas de panique : tentez de revendre le logement avec une plus-value pour retrouver les sommes manquantes.
#2 De quel investissement parle-t-on ?
Le deuxième point découle du premier. Emprunter vous permet de conserver une épargne, ce qui reste souhaitable pour pallier tout imprévu de la vie ou lié à vos investissements. Si ce pécule est suffisant et que vous souhaitez tout de même en investir une partie, n’hésitez pas à le cumuler avec un emprunt pour réaliser un investissement plus onéreux.
Il ne s’agit pas nécessairement d’acquérir un bien immobilier plus spacieux, car en LMNP les petites surfaces restent les plus rentables. Une clé de la réussite et de la rentabilité d’une location meublée non professionnelle se situe plutôt au niveau de la localisation du bien, surtout lorsque l’on parle de résidences d’affaires ou de tourisme.
Pour sécuriser la revente ou augmenter sensiblement la rentabilité courante, acheter un bien correct dans une zone très prisée vaudra souvent mieux que d’acquérir un bien luxueux en rase campagne. Pour illustrer l’idée, le cœur de Paris vaudra mieux que la proche banlieue, et la Côte d’Azur vous laissera plus de chances que la Creuse, notamment à la revente. Si vous en avez la possibilité, mettez donc toutes les chances de votre côté en dépensant davantage au départ, pour mieux rentabiliser par la suite et de façon plus certaine.
#3 Offrez de la visibilité à votre banquier
Pour un investisseur, une demande de prêt peut revêtir quelques spécificités, liées notamment à l’explication de sa stratégie d’enrichissement. Taux d’endettement, sources de revenus pour le remboursement du capital et éléments fiscaux peuvent varier de ceux d’un acquéreur classique. L’apport initial ne revêt également pas la même importance que dans le cadre d’une acquisition classique.
Séduire une banque dépendra certes des données chiffrées, mais également de l’attitude de l’investisseur. Faites de votre banquier un équipier plutôt qu’un prestataire ! Pour contracter le meilleur prêt et obtenir des conditions avantageuses, veillez à constituer un dossier en béton offrant une visibilité optimale sur votre patrimoine global, mettant en lumière la sécurisation de l’investissement (acquisition dans une résidence avec un exploitant solide, quartier prometteur pour la revente, etc.) et exposant de manière transparente la rentabilité attendue même si elle est mauvaise : la stratégie de long terme peut justifier une acquisition moins profitable.
Tous ces éléments démontreront par ailleurs que vous savez parfaitement ce que vous faites et où vous souhaitez aller. L’établissement d’une relation de confiance avec vos financeurs compte autant que les chiffres que vous leur transmettez !
#4 Rembourser vite, ou plus ?
Notre dernier point vise la stratégie d’investissement évoquée et sa corrélation avec les taux d’intérêts particulièrement bas pratiqués actuellement. Si vous décidez de contracter un prêt, il peut être pertinent de jouer sur la durée de remboursement pour développer les possibilités d’investissement.
Le taux d’endettement vous permet un remboursement mensuel d’un montant déterminé : partons par exemple d’une capacité de 1 500 €. Avez-vous intérêt à réduire au maximum la durée du prêt afin de payer le moins d’intérêts possible, ou au contraire à allonger la durée de remboursement afin de diminuer les mensualités ? Il s’agit là d’un choix personnel, cependant la différence de coût entre un emprunt contracté sur 7 ans et un autre souscrit sur 15 ans peut s’avérer minime dans le contexte actuel.
Dès lors, rembourser mensuellement 750 € par emprunt peut permettre de réaliser deux investissements plutôt qu’un, et d’augmenter son patrimoine de manière conséquente avec le même effort consenti chaque mois, ou presque.
Pour faire fructifier son épargne et préparer ses vieux jours, l’investissement dans la pierre reste le plus sûr et le plus prisé. En matière de financement d’investissement locatif, la LMNP est par ailleurs appréciée des banques, car les remboursements sont plus sécurisés qu’ailleurs : des baux contractés avec les exploitants garantissent la perception du loyer même si le logement est inoccupé. Pour le reste, les bons calculs sont à faire, afin d’utiliser vos ressources de la meilleure manière : celle qui minimisera votre effort pour vous enrichir !
