L’investissement immobilier autofinancé : mythe ou réalité ?

Pour constituer une épargne et s’assurer une retraite confortable, l’investissement dans la pierre reste un levier incontournable. Grâce à l’autofinancement, le caillou peut devenir pépite, pour peu que les choses soient bien réalisées. Rembourser le bien acquis grâce aux loyers collectés est une idée de génie, mais restez vigilant à ne pas frotter la mauvaise lampe. Voici nos conseils pour préparer efficacement votre stratégie.

Publication : 12 août 2021

Où et dans quoi investir ?

Il s’agit ici d’investir dans un bien qui s’avèrera rentable sur le long terme. Comme au Monopoly, certains types de biens rapportent plus que d’autres, et leur localisation n’y est pas étrangère.

L’habitat

En tête de liste des investissements immobiliers, figurent les appartements et les maisons. L’achat d’un studio s’avèrera idéal, tant pour les petits budgets que pour les autres susceptibles d’en acheter plusieurs : ces biens se louent plus cher au mètre carré, et limitent le risque grâce au plus faible investissement financier permettant par ailleurs de limiter les charges à mettre en face du loyer : l’équilibre d’autofinancement est plus simple à trouver.

Très recherchées par les étudiants et les personnes seules, ces petites surfaces trouveront facilement preneur. Attention cependant de ne pas investir dans un studio situé en rase campagne, loin de la vie urbaine, des écoles et universités.

Le cas échéant, d’autres biens sont également très recherchés en cette période de crise sanitaire : les appartements en rez-de-jardin, T2 et T3, attractifs pour les jeunes couples et les colocations.          

Les parkings

Avec la difficulté de trouver un stationnement au cœur des grandes villes , le garage ou la place de parking deviennent des biens immobiliers courus. Pour le locataire, et outre la tranquillité apportée par une place personnelle, le coût mensuel en est rapidement amorti au regard de la dépense occasionnée par un stationnement public payant.

Un marché très porteur donc, avec un investissement minimal et l’assurance de louer facilement ici encore. Côté localisation, il est essentiel de privilégier les zones de centre-ville manquant de stationnement ou proposant des places payantes.

Les locaux commerciaux et entrepôts

Plus délicats, car potentiellement plus spécifiques à équiper, ils restent une solution pour qui veut investir sans être confronté à une gestion locative parfois hasardeuse. En effet, un locataire commerçant sera tenu par des obligations d’entretien s’il veut pérenniser son activité. Choisir un local commercial dans une zone en pleine expansion, c’est se laisser la chance d’une jolie plus-value en cas de revente, et la demande locative sera également plus importante que dans un centre ville en déclin.

Plusieurs types de biens donc, dont le choix doit se faire en fonction de la demande, du secteur visé et des contraintes financières et de gestion.

Bien calculer les coûts et charges

L’acquisition d’un bien passe la plupart du temps par un emprunt immobilier – même lorsque la possibilité de payer comptant se présente, préserver la trésorerie et bénéficier des leviers financiers que nous verrons ci-après reste une stratégie payante. 

Si l’autofinancement implique que le bien se finance seul, les bons calculs ne sont pas si simple à réaliser. Le plan de financement doit viser a minima un équilibre à 0 entre les gains (loyer –  déductions fiscales) et les charges décaissées. Si le projet le permet, pourquoi ne pas également espérer une légère rente.

Pour cela, prenez en compte toutes les charges et coûts annexes. De manière non exhaustive, elles se composeront :

  • du coût du crédit ;
  • de la taxe foncière ;
  • des charges de copropriété ;
  • des frais de notaire ;
  • des frais d’agence et/ou de gestion locative ;
  • des travaux à venir sur la durée de remboursement du prêt ;
  • de l’impôt sur le revenu foncier (ou sur les bénéfices industriels et commerciaux s’il s’agit d’une acquisition sous statut de loueur en meublé non professionnel) ;
  • de l’impôt sur la plus-value en cas de revente.

Une fois tout cela additionné, ajoutez une petite marge de sécurité. Si le coût mensuel est supérieur à la réalité locative du marché, vous pouvez toujours revoir votre crédit immobilier en allongeant sa durée par exemple ou en prévoyant un apport personnel plus conséquent. Si le budget ne s’équilibre toujours pas, revoyez totalement votre projet, le bien n’est sûrement pas en adéquation avec la réalité d’un investissement autofinancé.

Les leviers d’autofinancement et de réduction des charges

Pour aider à atteindre l’équilibre, l’Etat a mis en place plusieurs leviers qui sont autant à d’opportunités saisir et peuvent guider la stratégie de l’investisseur.

La Loi Pinel

Cette défiscalisation, ouverte à tous, permet de bénéficier d’une réduction d’impôts équivalente à 12, 18 ou 21% du prix d’achat du bien pour une location de 6, 9 ou 12 ans (avec un plafond fixé à 6 000 € maximum par an). Les biens concernés font partie d’un programme spécifique de logements neufs ou en VEFA, attention donc car tous les biens ne sont pas éligibles. La loi Pinel vous permet également d’investir plus facilement sans apport, et même de louer le logement à un membre de votre famille s’il ne fait pas partie de votre foyer fiscal.

La Loi Pinel outre-mer

Le principe est le même que pour la France mais avec une défiscalisation plus importante, entre 23, 29 et 32% selon que vous louerez 6, 9 ou 12 ans. Attention toutefois à l’éloignement géographique rendant parfois plus compliquée la gestion locative.

La déduction des charges

Elle est liée aux travaux de rénovation, d’entretien, de réparation et même d’accessibilité aux personnes à motricité réduite. Sous le régime réel du statut LMNP par exemple, vous pourrez en déduire les coûts avant imposition. Le calcul est à faire : en optant pour le régime micro-BIC, un abattement de 50% des revenus s’applique. La déduction des charges ne sera donc à choisir que dans la mesure où elle représente plus de 50% du revenu locatif. Attention : si le micro-BIC ne peut s’appliquer car les seuils de chiffre d’affaires sont franchis, le régime réel sera la seule option.

La révision des loyers

Pour développer encore la rentabilité de l’investissement, n’hésitez pas à réviser le loyer chaque année, selon le barème de l’INSEE. Cette augmentation doit rester raisonnable, sous peine de risquer une vacance locative ou un turnover important.

L’investissement immobilier autofinancé n’est pas un mythe, mais il reste cependant délicat à mettre en place. Un véritable business plan doit guider l’investisseur, pour que le financement du bien et les charges occasionnées soient contrebalancés par le revenu locatif. Si l’étude correspond à la réalité du marché et que rien n’est oublié, il est alors possible de constituer un patrimoine immobilier sans impacter ses propres finances. A vos calculatrices !

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