Le TRI (Taux de Rendement Interne) est l’un des indicateurs financiers les plus complets pour juger de la performance d’un investissement locatif. Contrairement à la rentabilité brute ou nette, le TRI tient compte de l’ensemble des flux financiers dans le temps : loyers, mensualités de crédit, impôts, charges, et revente finale du bien.
🔍 Définition simple et concrète
D’un point de vue mathématique, le TRI est le taux d’actualisation qui annule la VAN (Valeur Actuelle Nette) des flux de trésorerie. Autrement dit, il mesure le rendement réel du capital investi, en tenant compte du fait qu’un euro aujourd’hui a plus de valeur qu’un euro dans dix ans.
C’est une réponse chiffrée à une question très simple :
À quel taux vos 20 000 € investis aujourd’hui “travaillent-ils” réellement sur toute la durée du projet ?
Le TRI intègre :
- L’apport initial
- Les revenus locatifs nets année par année
- Les remboursements de prêt
- Et la revente du bien (avec ou sans plus-value)
📈 L'effet de levier bancaire expliqué simplement
Le TRI devient particulièrement intéressant quand vous financez votre bien à crédit. Pourquoi ? Parce que l'effet de levier permet d'utiliser l'argent de la banque pour générer des revenus et une plus-value avec un minimum de fonds propres.
Par exemple :
- Vous investissez 20 000 €
- Vous empruntez 80 000 €
- Les loyers remboursent une partie ou la totalité du prêt
- À la fin, vous revendez le bien et récupérez le fruit de sa valorisation
Résultat : votre TRI sur 20 000 € peut atteindre 10 à 15 %, là où un placement classique sur un livret A plafonne à 2 ou 3 %.
🧮 Exemple comparatif chiffré
Prenons un bien de 100 000 €, financé sur 25 ans à 3 %, avec 20 000 € d’apport.
| Scénario % | Rendement brut | Cash-flow annuel | TRI sans indexation | TRI avec indexation du loyer de 1,5 %/an | TRI médian |
|---|---|---|---|---|---|
| Prudent | 4 % | -552 € | 5,29 % | 6,72 % | 6,01 % |
| Conservateur | 5 % | 448 € | 7,84 % | 9,65 % | 8,74 % |
| Réaliste | 6 % | 1 448 € | 10,83 % | 12,98 % | 11,90 % |
| Dynamique | 7 % | 2 448 € | 14,33 % | 16,74 % | 15,53 % |
| Livret A | 2% | 400 € | 2,00 % | 2,00 % | 2,00 % |
✅ Ce qu’il faut retenir
- Le TRI est l’indicateur le plus fiable pour juger un projet locatif.
- Il intègre le facteur temps, les flux réels et la revente (avant impôts sur plus values).
- Il valorise l’effet de levier du crédit, qui permet d’acheter un bien avec peu d’apport.
- Il se compare à d’autres placements (Livret A, assurance vie, SCPI, etc.) pour évaluer la rentabilité relative du risque.
⚠️ Limites à garder en tête
Le TRI ne tient pas compte de l’incertitude :
- sur les loyers (mais dans le cas du LMNP géré ils sont payés par la société gestionnaire de la résidence)
- sur la fiscalité future de l'investissement
- sur le prix de revente
Il est donc important de travailler sur plusieurs scénarios (conservateur, médian, optimiste) pour bien encadrer le risque. Et surtout, de considérer le TRI comme un outil d’aide à la décision, pas comme une garantie.
📞 En conclusion
Si vous envisagez un investissement locatif en LMNP géré, il est essentiel d’échanger avec nos équipes spécialisées. Nous vous aiderons à identifier les meilleures opportunités, à simuler différents scénarios de TRI, et à sécuriser votre projet à long terme.
