Le statut LMNP, le bon plan pour préparer votre retraite

Ce statut, pour autant que l’on sache l’utiliser à bon escient, présente de nombreux avantages fiscaux et permet d’obtenir une retraite solide tout en assurant la transmission de votre patrimoine.

Publication : 26 septembre 2013

Bénéficier de ce statut accorde à certaines catégories de professionnels,  le droit à une couverture sociale dans le cas où elles cesseraient leur activité.

Ceci s’applique par exemple dans le cas d’un commerçant qui décide de vendre son magasin et partir en retraite. Grâce à ce moyen, beaucoup de coûts intervenant usuellement lors de la transmission du patrimoine, peuvent être évités.

Sa grande flexibilité est un autre avantage. En effet, chacun peut y trouver son bonheur car il peut être adapté selon les besoins particuliers de chaque personne. Il est conseillé de ne pas se précipiter dans la construction de l’opération et d’analyser le type de bien acheté ainsi que le patrimoine. Plusieurs types de biens sont susceptibles d’être concernés par ce statut : maisons classiques, appartements, logements à l’intérieur d’une résidence avec services (de type touristique, estudiantins, maisons de retraites).

Quelles conditions faut-il remplir afin d’accéder au statut de loueur meublé professionnel ?

Selon l’article 151 du Code général des impôts (CGI), afin de pouvoir bénéficier du statut LMP, il faut remplir deux conditions :

Il est absolument obligatoire que le CA TTC (chiffre d’affaires toutes taxes comprises) engendré grâce à la location du ou des meubles, atteigne plus de 23000 € par an et plus de la moitié de la totalité des revenus.

Impérativement être immatriculé au RCS (registre du commerce et des sociétés).

Cependant, quelques professions n’ont légalement pas accès au titre de commerçant. Les professions libérales sont les principales concernées et ne peuvent exercer une activité d’ordre commercial seulement si elles respectent certaines règles.

Déficits et LMP

Le loueur doit obligatoirement déclarer les loyers perçus en tant que Bic (bénéfices industriels et commerciaux). Par la suite, le loueur décidera du régime d’imposition le plus à même de satisfaire ses objectifs.

Pour les personnes dont le profit ne dépasse pas 32000 € par an, il existe le régime du micro-Bic. Ici, le loueur bénéficie d’un abattement s’élevant à 50% sur ses gains. Plus clairement, les loyers ne seront imposés qu’à moitié. D’autre part, en cas de charges importantes à payer par le loueur, la meilleure solution pour celui-ci est de choisir le régime réel. Il est effectivement possible de déduire des loyers, les charges consécutives à l’acquisition de biens. De la peut naître un déficit. Un large spectre de dépenses peut être généré par ces charges : les intérêts d’emprunt dans le cas du loueur ayant financé la totalité ou fraction de son achat par un crédit, taxes professionnelles (pour ceux qui doivent en payer), frais de syndic, assurance du prêt, taxes foncières.

Il existe deux cas de figure envisageables :

Hypothèse no 1 : Un déficit naîtra lorsque les charges dépasseront les gains. Celui-ci sera imputé au revenu global du loueur sur les six années suivantes. Plus précisément, il sera déduit du revenu, allégeant par la même occasion les impôts. Ceci à l’inverse du loueur en meublé non professionnel qui pour son compte soustraira seulement ce déficit du revenu de ses locations meublées.

Hypothèse no 2 : Les charges sont inférieures aux profits. Ici, l’amortissement du bien immobilier réalisé sur vingt ans sera déduit des loyers perçus afin que la somme des loyers soit égale à zéro. Ainsi, les gains seront nets d’impôts en raison de l’amortissement. De plus, le loueur sera bénéficiaire d’une d’économie sur cotisations sociales qui, selon les cas, pourra s’élever de 7 à 25%. Comme on peut le deviner, ces dernières étant en partie assises sur son revenu, si celui-ci venait à baisser, ces charges seraient également réduites.

L’exonération de l’impôt de solidarité sur la fortune et les plus-values

Deux autres avantages fiscaux sont à mettre au compte du statut LMP. Effectivement, celui-ci jouit d’une exonération concernant les plus-values générées au moment de la vente des biens immobiliers. Cependant, il est nécessaire de respecter les deux conditions suivantes :

Les profits réalisés doivent être inférieurs à 90 000 €.

Plus de cinq ans d’activité de location.

Selon les cas, il est possible d’être exonéré de l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune). Pour en être bénéficiaire, le loueur doit rendre compte de recettes dépassant 23 000 € par an. Cette activité doit aussi représenter une somme s’élevant à plus de 50% des revenus du ménage.

Pour finir, le statut de LMP facilite le legs à ses descendants. La descendance du loueur devra en effet s’acquitter des droits de succession préalablement réduits au moyen d’un montage adapté pour ce genre d’opération.

Il est recommandé de faire appel à un spécialiste afin de s’assurer que le projet a été réalisé dans les meilleures conditions juridiques possibles. Sextant France, expert en la matière, vous accompagnera dans vos démarches d’achat de ce type de logement.

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