Investissement locatif : comprendre l’importance du cash-flow

Que l’investisseur immobilier soit chevronné ou en devenir, la préoccupation première est la même : constituer un patrimoine, et pourquoi pas dégager une rente mensuelle dans le même temps. Mettre en relation le prix d’acquisition, le gain associé à la mise en location et toutes les dépenses annexes n’est pas chose simple, mais la notion de cash-flow permet d’y voir plus clair. Voici quelques précisions qui vous permettront de mieux l’appréhender.

Publication : 18 octobre 2021

Le cash-flow, c’est quoi ?

Le cash-flow est une notion centrale, permettant d’apprécier la performance d’un investissement. Il correspond à un ensemble de flux de trésorerie, ou flux financiers, que l’on assimile dans l’idée à la balance réalisée entre les flux positifs et négatifs. Pour un bailleur, un cash-flow positif est alors une trésorerie dégagée par un investissement locatif.

Un loyer est perçu, les dépenses du mois sont réglées, et il subsiste de ces flux financiers une somme d’argent – ou non, ce qui détermine la profitabilité de l’affaire.

Attention, la décision de procéder à un investissement ne doit pas se baser sur cette seule donnée, car elle concerne la rentabilité immédiate et non l’enrichissement procuré à long terme par la possession d’un bien immobilier. Même avec un cash-flow négatif, le bon calcul considèrera la valeur estimée du bien lors de la revente et vérifiera que l’acquisition et les pertes subies restent inférieures à ce montant.

Un calcul évident mais pas simple

Le cash-flow à considérer dans le cadre d’un investissement immobilier, reprend tous les flux entrants et sortant sur une année, pour en dégager un solde :

Cash-flow = recettes – dépenses

Si la formule semble simple, parvenir au calcul juste demandera d’anticiper précisément beaucoup de dépenses plus fines que le seul remboursement de mensualités de prêt immobilier.

Les recettes sont assez simples à calculer, puisqu’elles ne recouvrent la plupart du temps que les loyers perçus, et parfois un crédit d’impôt. Il en va tout autrement avec les sorties d’argent, parmi lesquelles il faudra inclure :

• le prix d’acquisition du bien ;
• les frais annexes liés à l’acquisition (frais de notaire, frais de dossier, etc.) ;
• les factures liées à l’occupation du bien, par soi-même ou par un locataire mais pour la partie qui incombe au propriétaire le cas échéant ;
• les factures d’entretien ou de remplacement des équipements (chaudière, cumulus) ;
• le remplacement d’éléments pris en charge par le propriétaire (menuiseries, revêtements de sol, peintures, etc.) ;
• la quote-part des travaux réalisés par le collectif, comme un ravalement de façade ;
• la taxe foncière et celles liée aux ordures ménagères ;

Tenir compte de tous les éléments complexifie nettement la formule, que nous pourrions transformer ainsi :

Cash-flow = loyers perçus hors charges – (dépenses directes + mensualités de l’emprunt + charges non déductibles + impôts sur les revenus fonciers + taxe foncière)

Pour avoir une idée du cash-flow possiblement dégagé par un investissement locatif, il est donc nécessaire de se projeter dans l’avenir, sur la durée pour laquelle nous pensons conserver le bien immobilier. Il sera ensuite possible d’estimer, sur la base des dépenses courantes actuelles, l’ensemble du coût de possession du bien. Attention à ne pas omettre les dépenses exceptionnelles comme les gros travaux, occasionnant des coûts qu’il convient d’amortir sur l’ensemble de la durée de possession.

L’utilité de la notion

Une fois l’exercice effectué, l’investisseur découvre s’il sera bien gagnant, ou si au contraire son investissement nécessite un effort d’épargne qui lui permet de devenir propriétaire d’un bien, sans pour autant en retirer un bénéfice financier immédiat.

Le résultat est plus concret que lors du calcul d’un taux de rentabilité, brute ou nette : le cash-flow permet de déterminer une somme précise, tandis que la rentabilité détermine un pourcentage.

L’appréciation du cash-flow permet par ailleurs d’avoir une idée de la capacité d’autofinancement directement générée par les investissements. S’il est positif, la trésorerie positive renforce la capacité de financement d’un futur bien par la trésorerie qu’il génère et qui peut être placée ou au contraire, immédiatement réinjectée dans un nouvel investissement dont l’effort financier à fournir sera amoindri.

Le cash-flow est donc sur le principe, une notion applicable à un ensemble d’investissements et permet alors de juger de la rentabilité globale d’une stratégie d’enrichissement. Laquelle peut amener, par exemple, à décider consciemment d’accepter un cash-flow négatif sur un investissement en particulier car le patrimoine acquis s’avère prometteur, sachant que ce déficit temporaire sera comblé par la trésorerie plus importante amenée par une autre acquisition.

Investir pour dégager du cash-flow : une bonne idée ?

Certains investisseurs adoptent une stratégie qui peut s’avérer risquée : procéder à des investissements non pas dans le but de constituer un patrimoine, mais simplement pour dégager du cash-flow avant la revente.

Si l’idée peut sembler séduisante – car elle permet de s’enrichir grâce à l’argent des autres par le biais des emprunts bancaires dont les intérêts seront en principe couverts par la revente – nous déconseillons ce type de pratique.
En effet, cette stratégie conduit généralement à développer un encours bancaire important, de l’ordre de plusieurs millions d’euros souvent, par l’acquisition de plusieurs biens en partie financés par le cash-flow des biens précédemment acquis. Or, le moindre grain de sable dans la machine entraînera des conséquences désastreuses sur l’ensemble de la stratégie, et grèvera durement tout enrichissement antérieur.

Des évènements comme un soudain retournement du marché, une difficulté à la revente ou la modification des taux d’intérêts, peuvent ainsi laisser un investisseur dont le seul revenu ne suffit pas à rembourser ses emprunts, crouler sous ses dettes. Si vous optez pour une telle stratégie, conserver une vraie marge de manœuvre est toujours souhaitable.

Pour un investisseur, travailler son cash-flow passe par une attention constante et la renégociation régulière de ses prêts, assurances et autres sources de dépenses générées par la copropriété. Lors de tout nouvel investissement, la fiscalité en particulier doit être vérifiée, car elle peut avoir un impact décisif sur la génération de cash-flow. En la matière, c’est l’investissement en location meublée non professionnelle (LMNP) qui présente à ce jour les avantages les plus attractifs. Investir dans la pierre est un souhait pour la plupart d’entre nous, mais pour gagner à la fois en cash et en patrimoine, faites les bons calculs avant de vous lancer !

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