Investissement locatif : 7 questions à se poser en amont

L’investissement dans la pierre reste à ce jour la manière la plus sûre de constituer un patrimoine, de préparer la retraite et pourquoi pas, de percevoir rapidement une rente. Malgré l’envolée des prix et celle, plus récente, des taux d’intérêt, l’investissement locatif notamment a le vent en poupe.

Publication : 06 septembre 2022

Pour autant, un investisseur chevronné n’est pas toujours à la barre, loin de là : face aux livrets d’épargne manquant de rentabilité et aux placements financiers plus risqués, les épargnants de tous bords dont vous faites peut-être partie, choisissent ce type d’investissement.

Cependant, faire de l’investissement locatif implique de monter une vraie stratégie et présente des risques, auxquels il faut penser en amont. Zoom sur 7 points d’attention essentiels qui doivent guider la réflexion de tout investisseur souhaitant s’y livrer.

#1 Pour quel objectif l’investissement est-il envisagé ?

Si l’investissement locatif revient toujours, en résumé, à acquérir un bien pour le proposer à la location, il existe une multitude de manières de le mettre en œuvre. Il convient donc de déterminer l’objectif poursuivi, qui pourra orienter l’investisseur vers divers types de biens immobiliers en vue de séduire des locataires d’horizons différents.

Pour vous aider à éclaircir votre horizon, nous pouvons évoquer les objectifs les plus couramment poursuivis lors d’un investissement immobilier locatif :

  • Développer le patrimoine de la famille : placer son épargne dans l’achat d’un bien immobilier et la développer chaque mois par le remboursement d’un prêt permet d’augmenter continuellement le patrimoine. Il prendra en outre de la valeur avec les années, puisque nous parlons d’immobilier.

  • Préparer l’avenir : il est généralement question ici de compléter les revenus à la retraite. Le plus souvent, une rente substantielle peut être dégagée après remboursement complet du crédit immobilier souscrit.

  • Augmenter ses revenus : si l’investissement est bien calculé, il est possible de dégager une rente modérée (un cash-flow) très rapidement. Le remboursement du prêt et l’ensemble des charges liées à l’acquisition, y compris les dépenses d’entretien à long terme, doivent alors représenter un montant inférieur au loyer perçu.

  • Réduire les impôts : grâce aux divers dispositifs en vigueur et concernant principalement l’acquisition de biens dans le neuf (loi Pinel) ou au contraire, à rénover (dispositif Denormandie), il est possible de bénéficier de réductions ou d’exonérations d’impôts sur le revenu. Une réduction supplémentaire (Loc’avantages) peut être accordée aux propriétaires bailleurs respectant les critères de loyer fixés par convention avec l’agence nationale de l’habitat (Anah).  

#2 A quel endroit investir ?

Une fois vos objectifs déterminés, il convient d’observer le marché immobilier et ses tendances. L’idée est de déterminer à quel endroit il présente un environnement propice à l’atteinte de l’objectif. Il peut être question d’investir dans une autre région, ou plus simplement de choisir entre centre-ville, banlieue et campagne.

Par exemple, un épargnant désirant dégager une rente rapide privilégiera un équilibre favorable entre les prix pratiqués et les loyers applicables. Acquérir un logement parisien à un prix élevé, pour le louer ensuite à un loyer plafonné n’est sans doute pas la meilleure stratégie pour atteindre cet objectif. Un investisseur voulant développer le patrimoine familial achètera par contre un bien à l’endroit susceptible de prendre le plus de valeur sur le long terme : les beaux quartiers de Paris peuvent alors retenir son attention.

Il convient de rester objectif et de ne pas succomber à la subjectivité : « je suis parisien, je préfère donc acheter à Paris ». L’intérêt financier doit guider l’investissement, sans état d’âme puisque de toute manière, ce n’est pas vous qui vivrez dans le bien. Si l’affect n’a pas sa place, une seule raison objective peut limiter le rayon d’action : la distance par rapport au domicile de l’investisseur, si celui-ci prévoit de gérer lui-même son bien locatif.

#3 Quel type de bien viser ?

Une nouvelle analyse est nécessaire, pour déterminer le type de bien à acquérir. Du studio à l’immeuble de rapport complet, de multiples possibilités s’offrent à vous. En vue de développer le patrimoine, l’ensemble des biens peuvent présenter un intérêt. Pour préparer les vieux jours, un logement T2 ou T3 devrait offrir la possibilité d’une rente suffisante pour compléter la retraite perçue. En vue de dégager un cash-flow, les petites surfaces présentent en général les meilleures possibilités.

Le type de bien dépend donc à nouveau de l’objectif poursuivi, sans oublier un point essentiel : à nouveau, ce n’est pas vous qui vivrez dans le logement. N’orientez donc pas votre choix en fonction de vos propres attentes et goûts !

Enfin, les moyens financiers dont vous disposez détermineront les limites des possibilités et vous aideront à trancher. Gardez cependant à l’esprit la projection sur le long terme et la potentielle prise ou perte de valeur du type de bien choisi.

#4 Quelle gestion est-il souhaitable d’assumer ?

Investir en immobilier locatif implique de trouver des locataires et de gérer leur entrée et leur départ, ainsi que l’ensemble des troubles qu’ils pourraient causer : rebutant pour une personne manquant de temps pour assumer ces fonctions, d’autant que le turn-over peut parfois s’avérer important.

Heureusement, il existe une alternative pour ceux qui choisiront de louer un bien meublé : la location meublée non professionnelle (LMNP). Elle permet d’acquérir un bien dans une résidence thématique (sénior, étudiante, de tourisme ou d’affaires) et de laisser le gestionnaire s’occuper de tout – en percevant son loyer même en cas de vacance locative. Idéal pour faire de l’investissement immobilier un placement aussi peu contraignant que l’achat d’obligations !

#5 Le projet est-il finançable ?

Comment allez-vous acquérir le bien immobilier ? Disposez-vous d’un apport et de revenus suffisants dans le contexte bancaire actuel, si vous devez contracter un prêt ? A l’heure où nous écrivons ces lignes, la remontée des taux d’intérêt et l’horizon limitant du taux d’usure rend indispensable de disposer d’un dossier plus qu’exemplaire.

Une analyse précise est à réaliser juste avant la signature du compromis de vente, de préférence avec un professionnel courtier ou bancaire, pour déterminer si votre dossier permet, à cet instant précis, de réaliser l’investissement.

#6 La rentabilité sera-t-elle au rendez-vous ?

Une fois les éléments de crédit estimés, vous êtes en mesure de déterminer le coût réel de l’investissement et donc, sa rentabilité au regard du montant de loyer envisagé. Les mieux lotis dégageront ainsi un cash-flow – pour peu qu’ils n’aient oublié aucune charge dans leur tableau prévisionnel, et que le logement ne reste pas vide d’occupant.

Pour les investisseurs ayant choisi la LMNP mentionnée plus avant, toute incertitude est levée puisque les termes du contrat proposé par le gestionnaire de la résidence de services fixent tous ces points.

Si le calcul de rentabilité est mauvais, l’analyse du marché doit apprendre si l’application d’un loyer plus élevé est possible – attention alors aux zones où ce dernier est légalement plafonné. Dans le cas contraire, peut-être est-il possible d’obtenir des conditions bancaires plus attractives ou de trouver une manière de réduire certaines charges.

En fonction des objectifs et de la situation financière de l’investisseur, c’est le bon moment pour s’interroger sur la pertinence de l’investissement et il ne faut pas hésiter, en cas de doute, à abandonner le projet pour en monter un autre plus intéressant.

#7 Comment se positionnera le bien sur le marché de la revente ?

Enfin, il est toujours utile de se projeter dans l’avenir, dont la nature incertaine pourrait conduire à la revente prématurée du bien – si celle-ci n’est pas prévue dès le départ. En tous les cas et toujours en fonction de l’objectif poursuivi, il convient de s’interroger sur l’évolution du prix du bien en fonction de ses caractéristiques et de son vieillissement (mais les rénovations doivent figurer au plan d’investissement initial, mais aussi sur le devenir du quartier.

Le prix d’un bien ne dépend en effet pas que de ses caractéristiques intrinsèques. Des commerces qui se développent ou au contraire, périclitent, donnent un précieux indice de ce que sera le dynamisme d’un quartier dans cinq ou dix ans. Privilégier un secteur de plus en plus prisé, c’est s’assurer de disposer d’un bien plus désiré et donc, plus cher à la revente.

Une réponse positive et motivante apportée à l’ensemble des questions citées est le signe que l’investissement portera ses fruits. Si au contraire, le doute s’installe lors de la réponse aux dernières questions, il est sans doute préférable de passer son chemin et de changer d’endroit ou de bien, voire de type de placement. Tout le monde n’est pas fait pour gérer un investissement locatif au quotidien, aussi pour le cas où tout vous semble complexe, dirigez-vous de préférence vers un investissement qui ne demande aucune intervention, à l’instar de la LMNP. Bonne étude !

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