Opter pour un achat en résidence de services permet d’accéder au statut LMNP et procure divers avantages indéniables. Reste à déterminer au sein de quelle résidence il est pertinent d’investir, à un instant T et en prévision de l’avenir. Voici quelques éléments de réponse.
L’importance de la localisation
Tout investissement immobilier doit envisager la localisation comme une donnée maîtresse de son devenir : elle conditionne en grande partie l’attractivité locative, la rentabilité annuelle et l’évolution de la valeur du bien sur le marché immobilier dans les années futures. Elle constitue dès lors notre premier critère d’examen.
Que votre appétence vous amène à investir en centre-ville ou en rase campagne, à proximité d’une plage ou en montagne, assurez-vous que la résidence visée présente un attrait certain pour garantir la pérennité de son existence et donc, de votre investissement !
Plusieurs indices peuvent vous renseigner : la présence à proximité de richesses culturelles, d’un centre universitaire ou économique névralgique ou d’une zone de loisir très fréquentée. Le dynamisme du développement du quartier également : la tendance est-elle à l’ouverture de commerces ? A l’implantation de nouveaux programmes immobiliers ? A la création d’infrastructures diverses ? Enfin, le niveau des prix évolue-t-il favorablement ?
La réponse à toutes ces questions constituera soit la base de votre recherche, soit un ensemble d’éléments de réassurance après qu’une opportunité ait été détectée.
Trouver le bon type de résidence
Votre analyse géographique peut également inclure le choix d’un type de résidence de service au lieu d’un autre, pour affiner la stratégie. Il existe 5 types de résidences de service :
- La résidence étudiante, qui connaît une forte demande face à la pénurie de logements adaptés à cette population notamment dans les grandes villes ;
- La résidence d’affaires, permettant aux travailleurs de passage pour une durée plus ou moins longue, de se sentir à l’aise grâce à un appartement où ils pourront se sentir comme chez eux ;
- La résidence de tourisme, qui accueille les familles à proximité immédiate des lieux de villégiature ;
- La résidence sénior, permettant à un nombre croissant de personnes prenant de l’âge de bénéficier d’un environnement et de services adaptés ;
- La résidence EHPAD enfin, constituée de chambres médicalisées permettant l’accueil de personnes âgées ayant besoin d’une assistance quotidienne et permanente.
Si l’ensemble des résidences trouvent généralement leur clientèle naturelle et ont été bâties à raison, nous vous conseillons de ne pas défier le bon sens : une résidence étudiante éloignée des universités pourrait avoir du mal à pérenniser son activité, de même qu’une résidence d’affaires située trop loin des grandes lignes de transport.
Le critère de la localisation peut être souvent perçu sous différents angles : vous privilégierez certainement une grande ville à la présence étudiante importante, pour investir dans une résidence dédiée. Pour autant, une ville à la pression locative très forte peut s’avérer tout aussi intéressante, même si les infrastructures étudiantes y sont moins développées.
Vérifier l’état général du bien immobilier
Au-delà de l’emplacement et de la clientèle accueillie, le bon état du bâtiment constitue un troisième axe d’analyse à prendre en compte absolument. Un investissement locatif est en effet élaboré en vue de dégager une rentabilité la plus importante possible au regard des dépenses occasionnées.
S’il est question de soustraire aux revenus les charges courantes, mieux vaut éviter d’avoir à payer des travaux de rénovation ou le remplacement d’équipements coûteux. S’il est évident qu’un tel placement conservé sur le long terme occasionnera certaines dépenses, il semble plus judicieux de démarrer dans un logement en bon état pour toutes ses composantes :
- Intérieures : revêtements de sol et muraux, menuiseries, équipements de chauffe, cuisine et salle de bain, etc.
- Communes à l’ensemble du bâtiment : façade et toiture principalement.
Si le gestionnaire de la résidence de service peut prendre à sa charge certains éléments, les propriétaires seront le plus souvent sollicités pour les gros travaux.
Rechercher des services adaptés
Par ailleurs, chaque résidence de service à ses spécificités et parmi elles, la liste des services proposés aux locataires. Un haut niveau de service s’avèrera évidemment attractif et vous pourrez retrouver notamment :
- Des prestations de restauration,
- Une aide au ménage,
- La venue de prestataires divers pour l’animation ou le soin du corps,
- Des salles thématiques (bibliothèque, salle de jeux, etc.),
- La présence d’un personnel spécifique (infirmiers par exemple), etc.
Attention cependant, en tant qu’investisseur averti il vous faudra arbitrer entre la présence de services attractifs et le niveau de loyer, qui doit rester abordable pour la clientèle ciblée.
S’assurer de la fiabilité du gestionnaire de la résidence
Investir en LMNP au sein d’une résidence de service implique de nouer une relation de longue durée avec l’exploitant de la résidence, et de compter sur lui pour remplir ses obligations avec efficacité.
Dès lors, il convient de vérifier qu’il est un acteur reconnu sur son marché, en place depuis longtemps ou présentant des garanties sérieuses. Vous pourrez examiner sa croissance en résultat, en nombre de lits, son bilan, ses comptes de résultat, sa stratégie de développement, etc.
L’idée est de vous assurer que la rentabilité promise soit pérenne : que le gestionnaire ne va pas soudain déposer le bilan, ce qui pourrait être dû à une mauvaise gestion financière comme à une baisse significative de l’activité.
Les termes du bail commercial
Enfin, les conditions posées par le gestionnaire de la résidence peuvent varier d’une résidence à l’autre, ainsi que le coût engendré. Assurez-vous tout d’abord que les clauses habituelles de la LMNP en résidence de service soient bien présentes dans le bail commercial qui vous est proposé, comme le versement des loyers même en cas de vacance locative par exemple.
Le rapport entre le loyer proposé et les charges doit également s’avérer intéressant, en vue de dégager un cash-flow. Le loyer doit également pouvoir être révisé annuellement en fonction des indices publiés par l’INSEE.
Enfin, l’exploitant doit normalement supporter une partie des charges courantes. N’incombe alors à l’investisseur que :
- Les charges de copropriété
- La taxe foncière, puisqu’il est propriétaire du bien immobilier. Celle-ci s’avère normalement raisonnable en LMNP puisqu’il s’agit de logements de petite surface.
- Le renouvellement du mobilier : en fonction des structures, le changement de meubles pourra intervenir en fin de bail
- L’expertise comptable, le cas échéant
Trouver la bonne résidence de service pour maximiser à la fois la sécurité et la rentabilité de son investissement, implique donc l’examen d’un ensemble de critères concordants. Définissez vos priorités et découvrez nos annonces correspondantes ! Pour prendre en compte tous les critères que nous avons listés et réussir votre investissement sur ce marché présentant une forte diversification, n'hésitez pas à faire appel à notre expertise et à nos services.
