Investir en LMNP de tourisme : est-ce le bon moment ?

Parmi les différents investissements possibles en matière d’immobilier locatif, la LMNP en résidence de services présente des avantages certains en matière de crédit d’impôt, de tranquillité d’esprit ou de rentabilité sur le long terme. S’il existe différents types de résidences, celles dédiées aux séjours touristiques rencontrent un succès important et sont particulièrement rentables. L’année 2020 et la crise sanitaire liée au coronavirus posent toutefois la question de la pertinence d’acquérir un tel bien immobilier à l’aube de l’année 2021.

Publication : 05 janvier 2021

Une interrogation quant à l’avenir

La crise sanitaire et le déficit de fréquentation des infrastructures touristiques qu’elle a entraîné ont pénalisé les acteurs du tourisme comme ceux de bien d’autres domaines, à ceci près que le manque à gagner est ici irrattrapable. Les projets immobiliers peuvent être reportés, les achats divers décalés, mais les séjours annulés ne seront jamais effectués. Les reports ne pourront excéder la capacité d’accueil des établissements, il est donc évident que malgré un été correct, les pertes du printemps et de l’automne laisseront paraître un manque à gagner dans le bilan de l’année.

Dès lors, l’investisseur doit se poser la question de la pérennité de l’exploitation de la résidence au sein de laquelle il envisage d’acquérir un logement. Le confinement du printemps a vu des exploitants cesser de régler les loyers aux investisseurs malgré les termes du contrat établi. Les aides de l’Etat auront pu s’avérer insuffisantes à pallier le manque de trésorerie.  

Pour les bons payeurs, auront-ils pour autant les reins suffisamment solides pour redémarrer une année 2021 normale et éviter un dépôt de bilan ? La réponse à cette question, personnelle à chaque établissement, guidera l’investisseur dans son choix. Partant du principe que la crise sanitaire est derrière nous et que les vaccins attendus pour le début de l’année permettront une fréquentation importante des lieux touristiques en 2021.

Des prix potentiellement en baisse

 

On peut imaginer – supposition à vérifier empiriquement dans les prochains mois – que les investisseurs touchés par la crise sanitaire souhaiteront revendre au plus vite le logement qui contrecarre la constitution de leur patrimoine. Impayés de loyers ou fermetures définitives de sociétés d’exploitation motiveront certainement une hausse du nombre de biens mis en vente.

L’effet sur le marché peut être une diminution des prix, d’autant plus importante que l’incertitude quant à la situation sanitaire en 2021 et les hésitations légitimes à investir dans un secteur directement touché par les évènements pourront freiner la demande. Une rentabilité accrue peut alors être recherchée, ainsi qu’une plus-value plus importante pour les investisseurs prévoyant une revente.

Les logements en résidence de tourisme, davantage que les autres types de résidences de services, peuvent faire l’objet d’un pari payant.

Les précautions à prendre

Afin de maximiser ses chances d’un investissement gagnant, l’investisseur doit prendre plusieurs précautions dans ce contexte :

  • Etudier scrupuleusement la santé financière de la société d’exploitation de la résidence visée, ainsi que l’impact observé sur ce lieu des deux confinements.
  • Favoriser l’achat dans les régions, stations balnéaires ou domaines skiables les plus recherchés, qui souffriront le moins du manque de fréquentation et seront emplis de clients la majeure partie de l’année.
  • Prendre le temps d’étudier le marché général et le marché local, afin de trouver la meilleure acquisition au meilleur prix.
  • Prendre garde aux clauses du contrat établi avec l’exploitant, qui pourrait dorénavant mentionner des exceptions au règlement normal des loyers. Il est en effet probable que les sociétés d’exploitation cherchent à se prémunir contre un nouveau confinement à l’avenir.
  • Vérifier que l’assurance de l’exploitant le couvre contre une inoccupation des logements.

Une fois rassuré sur le partenaire contractuel et sur la bonne affaire de l’acquisition, l’investisseur ne doit plus hésiter à se lancer afin de bénéficier des nombreux avantages permis par le statut de loueur en meublé non professionnel. Notons que certaines résidence de tourisme permettent de choisir de réserver ponctuellement le logement à son propriétaire et ses proches, qui trouvent un lieu de villégiature en contrepartie d’une diminution de la rentabilité de l’investissement. Un nombre de semaines précis par an doit alors être fixé au contrat dès le départ.

Investir aujourd’hui en résidence de tourisme peut revenir à prendre de l’avance sur un marché qui va devenir encore plus porteur courant 2021. La population, après une année 2020 aussi particulière et en partie confinée, va retrouver une envie de liberté accrue et réserver – espérons-le – des vacances prolongées et de nombreux week-end dans notre beau pays. Affaire à suivre !

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