Investir dans l’immobilier de deux manières différentes
La première distinction à faire concerne la cible de l’investissement : le dispositif Pinel vise les logements neufs loués vides, tandis que le LMNP vise les locations meublées, le plus souvent en résidence de services. Mais les différences ne s’arrêtent pas là.
Les conditions d’accès
L’accès au statut LMNP est très simple : il suffit d’acquérir un bien immobilier et de le louer en meublé. Pour conserver le statut, deux conditions doivent être respectées : ne pas excéder par son biais 23 000 € de revenus annuels, qui ne doivent pas dépasser les revenus du foyer fiscal dans son ensemble. Si l’un des seuils est dépassé, le statut Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s’appliquera, avec certaines contraintes de gestion supplémentaires.
Bénéficier du dispositif Pinel s’avère dès le départ contraignant et la rentabilité de l’investissement peut en pâtir, nous y reviendrons. En résumé, nous pouvons lister 4 conditions essentielles :
- le logement doit être situé dans des zones bien précises ;
- il doit être issu d’un programme neuf ou récent ;
- le loyer à percevoir est souvent plafonné ;
- les locataires potentiels sont soumis à des plafonds de ressources.
Les principales différences à connaître
Afin de bien mettre en lumière les caractéristiques de chaque investissement, voici un tableau récapitulatif : Pinel LMNP Imposition sur le Revenu sur les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) Investissement minimal de départ Environ 120 000 € Environ 40 000 € Prix d’achat TTC HT Emplacement en zone A, A bis ou B1 aucune condition Sécurisation non garantie de loyer Plafonnement des loyers oui non Engagement choisir la durée entre 6, 9 ou 12 ans pas d’engagement TVA TVA imputée sur le prix d’achat récupération de la TVA en maximum 20 ans
Les contraintes liées
Un atout important du LMNP est la prise en charge par un organisme externe de la gestion locative, dans le cadre d’une résidence de services. En optant pour le dispositif Pinel, vous devrez trouver vos locataires, gérer l’état des lieux et rédiger le contrat de bail. Si vous avez la malchance de constater un turn-over important, cela peut vite devenir contraignant.
La Loi Pinel contraint par ailleurs à s’engager sur une durée à définir parmi les options proposées : 6, 9 ou 12 ans. L’investisseur LMNP n’est quant à lui aucunement soumis à un engagement de durée.
Le dernier point tient aux limites imposées par le dispositif Pinel : un investissement plafonné à 300 000 € et pour deux logements par an, un prix au mètre carré ne devant pas excéder 5 500 € et un loyer également plafonné. La liberté offerte par le LMNP le place finalement devant Pinel pour la tranquillité d’esprit.
Les aspects financiers
Le but de tout investissement est de réaliser un bénéfice substantiel en un temps défini. Nous pouvons découper les gains des deux investissements en trois parties distinctes.
L’avantage fiscal : Pinel peut s’avérer plus intéressant
En matière fiscale, le LMNP au régime réel bénéficie d’un avantage : la possibilité de déduire l’amortissement du bien dans le bilan. Cela représente en moyenne 2,5% de la valeur du bien qui viennent en réduction de la base imposable. Pour les investisseurs assujettis au régime micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50% s’applique.
Le dispositif Pinel de son côté permet de déduire une partie de son investissement en crédit d’impôt : jusqu’à 21% pour une durée de location de 12 ans. Si la revente est réussie, cela peut surpasser le LMNP.
Le rendement sur le long terme : le LMNP l’emporte
On peut situer le rendement du dispositif Pinel, avant impôt sur le revenu, aux alentours de 2,5% une fois déduites les charges diverses et la taxe foncière (entre 3 et 4% au départ). Avec un taux d’imposition de 30% le résultat net tombe à 1,7%. Les loyers étant plafonnés, ce ne sont pas eux qui constitueront un gain majeur.
Or, et avec l’effort d’épargne supérieur au départ, les mensualités seront dans la plupart des cas supérieures au loyer perçu. Il est donc nécessaire de compter sur une revente profitable du bien pour compenser, avant de songer à engendrer un bénéfice.
Le LMNP offre, avec un rendement modéré, la possibilité de toucher un revenu net de charges de 3,5% et non imposable dans la plupart des cas : l’opération est clairement intéressante. Les loyers ne sont pas limités et dépendront du calcul de la rentabilité, évitant ainsi tout risque de perte.
Le gain à la revente : large avantage du statut LMNP
Les logements neufs éligibles au dispositif Pinel sont bien souvent proposés à l’achat à un prix supérieur au prix du marché local. L’investisseur aura tendance à se concentrer sur l’économie fiscale à réaliser et à se dire que dans quelques années la hausse des prix de l’ancien couvrira son investissement de départ. Mais rien n’est moins sûr ! La rentabilité globale de l’investissement dépendra (dangereusement) de ce prix de revente et pourrait faire de l’investissement Pinel une mauvaise opération.
A l’inverse, le statut LMNP permet d’acquérir un logement dans l’ancien qui peut déjà constituer une « bonne affaire » au départ. Une création de capital par effet de leviers est un scénario d’autant plus réaliste que la revente ne présente pas de risque de perte, bien au contraire.
En définitive, le dispositif Pinel s’avère intéressant (malgré quelques risques) pour les personnes cherchant à diminuer leur impôt sur le revenu quand il s’avère très important. Le statut LMNP permet quant à lui de gagner davantage d’argent grâce à un complément de revenu sûr et durable : il s’adresse à la plupart des investisseurs. Chaque situation est unique, il convient avant tout de ne pas se précipiter. Définir vos attentes et étudier le marché du lieu de votre investissement seront les clés de votre succès.
