Face à ces changements, quelles sont les meilleures stratégies à adopter ? Décryptage des nouvelles mesures et des opportunités d’investissement.
1. Locations meublées de courte durée : un cadre fiscal moins avantageux
La loi Le Meur, surnommée « loi Airbnb », vise à encadrer davantage les locations touristiques de courte durée, qui ont proliféré ces dernières années, en particulier dans les zones tendues. Cette loi, couplée aux nouvelles dispositions fiscales du budget 2025, vient réduire les incitations fiscales pour ce type d’investissement afin de rééquilibrer le marché au profit de la location longue durée et des biens à usage résidentiel.
Réduction de l’abattement fiscal
1. Meublés de tourisme classés :
- L’abattement forfaitaire passe de 71 % à 50 %, réduisant ainsi l’avantage fiscal pour ces locations.
- Le plafond de revenus locatifs soumis à ce régime est abaissé à 77 700 € par an (contre 188 700 € auparavant).
- Suppression de l’abattement complémentaire de 21 % pour les biens situés en zones rurales ou en stations de ski.
2. Meublés de tourisme non classés :
- L’abattement est réduit à 30 %, avec un plafond de 15 000 € de revenus locatifs.
- Au-delà de ce seuil, les bailleurs devront opter pour le régime réel, ce qui implique une gestion comptable plus lourde.
Impact sur la rentabilité des locations saisonnières
Ces nouvelles mesures rendent la location courte durée moins rentable fiscalement, notamment pour les investisseurs qui misaient sur l’effet de levier des abattements forfaitaires. La revente de ces biens pourrait être impactée, car leur attractivité fiscale s’amenuise.
2. Fiscalité alourdie à la revente pour les locations meublées classiques (LMNP)
Le PLF 2025 introduit une modification majeure pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), qui concerne directement la taxation des plus-values immobilières à la revente.
Intégration des amortissements dans le calcul de la plus-value
Jusqu’à présent, le statut LMNP permettait de réduire fortement l’impôt sur les revenus locatifs grâce à l’amortissement comptable du bien. Désormais, cet amortissement devra être réintégré dans le calcul de la plus-value imposable lors de la vente.
- Cette mesure augmente mécaniquement la base taxable et entraîne donc une imposition plus lourde lors de la revente.
- Les investisseurs en location meublée classique (hors résidences de services) devront anticiper cet impact fiscal dans leur stratégie de détention et de cession.
Exceptions : les résidences de services épargnées
Bonne nouvelle pour certains investisseurs : les résidences étudiantes, seniors et EHPAD échappent à cette nouvelle règle. Cela signifie que les plus-values sur ces biens restent calculées selon les anciennes modalités, ce qui préserve leur attractivité.
Les résidences de tourisme, elles, seront soumises à ce nouveau cadre fiscal, ce qui pourrait influencer les investisseurs cherchant à investir sur du court-terme malgré les avantages de cette solution d’investissement.
Maintien des abattements progressifs sur la plus-value
Malgré ce durcissement, les investisseurs conservent les abattements existants sur la plus-value :
- Impôt (19%) avec 6% d’abattement par an sur l’assiette de calcul dès la 6ᵉ année de détention pour une exonération totale au bout de 22 ans,
- Prélèvements sociaux (17,2 %) avec 1,65% d’abattement par an dès la 6ᵉ année de détention pour une exonération totale au bout de 20 ans,
3. Encadrement renforcé de la TVA pour les locations saisonnières
Autre évolution majeure, la fiscalité des locations saisonnières est impactée par la révision des seuils de franchise de TVA et l’obligation d’y être assujetti dans certains cas.
1. Abaissement du seuil de franchise
- Désormais, les propriétaires réalisant plus de 25 000 € de chiffre d’affaires avec leurs locations devront s’acquitter de la TVA, contre un seuil précédent de 85 000 €.
2. Soumission automatique à la TVA pour certaines prestations
- Les locations offrant au moins trois services para-hôteliers (nettoyage, linge de maison, accueil personnalisé, petit-déjeuner) deviennent automatiquement soumises à la TVA.
- Objectif : réduire l’écart fiscal entre Airbnb et l’hôtellerie traditionnelle, qui est soumise à une TVA de 10 %.
Ces nouvelles dispositions alourdissent la fiscalité des locations saisonnières et peuvent impacter leur rentabilité nette après imposition.
4. Résidences de services : l’alternative gagnante en 2025 ?
Avec l’entrée en vigueur des nouvelles mesures fiscales, plusieurs types d’investissement immobilier perdent en attractivité :
- La location meublée de courte durée (Airbnb) devient nettement moins rentable entre la diminution des abattements fiscaux, l’abaissement du seuil de franchise de TVA et la complexité croissante des obligations déclaratives.
- L’investissement en immobilier neuf est impacté par l’arrêt du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, réduisant fortement les incitations fiscales à acheter du neuf pour la mise en location.
- Le LMNP classique voit disparaître un de ses principaux avantages fiscaux (amortissement non pris en compte dans la plus-value), tout en conservant ses inconvénients : vacances locatives, loyers impayés, complexité à récupérer son bien après un an.
Dans ce contexte, les résidences de services apparaissent comme une alternative plus performante et sécurisée.
Pourquoi privilégier ces investissements ?
✅ Fiscalité préservée à la revente : contrairement aux locations meublées classiques, les résidences étudiantes, seniors et EHPAD échappent à la réintégration des amortissements dans la plus-value.
✅ Gestion simplifiée : grâce aux baux commerciaux signés avec des exploitants professionnels, les investisseurs n’ont aucune contrainte locative et perçoivent des loyers garantis.
✅ Demande en forte croissance : le vieillissement de la population et le manque de logements étudiants assurent une rentabilité stable sur le long terme.
Et les résidences de tourisme ?
Bien qu’elles soient concernées par la nouvelle fiscalité LMNP à la revente, les résidences de tourisme restent un placement attractif grâce à :
- Une gestion entièrement déléguée, éliminant les contraintes locatives,
- Un rendement brut élevé, souvent compris entre 6 et 8 %, bien supérieur à celui des locations meublées classiques,
- Un attrait constant dans les zones touristiques majeures, où la demande locative est solide.
En conclusion, avec un Airbnb moins attractif, la fin du Pinel et la perte d’un avantage fiscal du LMNP, les résidences de services se démarquent comme une option à privilégier pour 2025. Elles offrent des revenus sécurisés, une gestion simplifiée et une fiscalité LMNP optimisée, ce qui en fait un choix stratégique pour les investisseurs souhaitant sécuriser leur patrimoine tout en optimisant leur rentabilité.
