Le rêve de la propriété : une si bonne idée ?
Prenons l’exemple d’un couple passionné de ski et acquérant un appartement de trois pièces à CHAMONIX pour un prix de 300.000€. Afin de rentabiliser leur investissement, ils décident de louer leur bien sur un site de location entre particuliers environ 3 mois de l’année.
A raison d’une location à 100€ par nuit, ils espèrent en tirer 8400€ par an de revenus locatifs (pour environ 3 mois de locations).
Les dépenses liées à une résidence secondaire ne doivent toutefois pas être sous-estimés : taxe foncière, taxe d’habitation, charges de copropriété, frais d’entretien et travaux occasionnels, sans oublier que les mesures de faveurs (abattement et exonérations) ne s’appliquent pas aux résidences secondaires ! Pire encore, les impôts locaux sont généralement majorés en cas de résidence secondaire. On considère habituellement que les charges d’un bien de vacances peuvent atteindre 2% de la valeur vénale d’un bien chaque année (soit 6.000€ dans notre exemple).
Pour les redevables de l’impôt sur la fortune, la résidence secondaire ne bénéficie d’aucun abattement ou de crédit d’impôt.
En fin de compte, notre couple ne tirera que peu de revenus de son bien chaque année, probablement autour de 3.000€ par an une fois déduits les charges et impôts, et devra organiser lui-même la location du bien pendant trois mois par an, en haute saison. Pour peu que les propriétaires ne puissent gérer les allées et venues des locataires eux-mêmes, il faudra prendre compte les frais d’un intermédiaire pour se charger de l’intendance.
Autre élément à ne pas négliger, le coût d’une résidence secondaire réduit considérablement le budget vacances des acquéreurs, qui pourront rapidement se lasser de partir chaque année au même endroit pour les vacances pour rentabiliser leur investissement.
Une solution alternative : l’acquisition en loueur meublé non professionnel (LMNP)
Il existe des alternatives à l’achat classique d’un bien immobilier. L’une d’entre elles est notamment l’acquisition d’un bien loué par un bail commercial en loueur meublé non professionnel.
En effet, si notre couple pourra toujours acquérir un bien à Chamonix d’une valeur de 300.000€, il pourra en tirer des revenus locatifs garantis avec une rentabilité nette d’environ 4% par an.
La société de gestion en charge de la location permet d’éviter les frais annexes relatifs à l’intendance opérée par une tierce personne, mais c’est également un moyen d’éviter le paiement de la taxe d’habitation et de mettre à la charge du locataire une grosse partie des charges de copropriété et du coût des éventuels travaux afin d’alléger de manière significative le coût de ce bien. En plus donc de permettre aux propriétaires de ne pas avoir à s’inquiéter de la gestion locative, cela permet de réduire considérablement la note !
Sur 12.000€ de loyers annuels, seule la taxe foncière estimée dans notre exemple à 1.000€ sera à régler par les propriétaires.
Grace au régime réel, ils pourront également ne pas avoir d’imposition sur les revenus locatifs (taxés en bénéfices industriels et commerciaux).
Autrement dit c’est une économie substantielle pour notre couple, qui pourra économiser jusqu’à 8.000€ de plus chaque année que via une résidence secondaire plus classique soit un total de 11.000€ !
Une somme qui pourra aisément être investie dans des vacances bien sûr – en effet a raison de 100€ par nuit, c’est jusqu’à 111 jours de location par an que pourra dépenser notre couple d’investisseurs, tout en ayant le choix, cette fois-ci, de partir tant à Chamonix qu’au bord de la mer pour ses vacances!
