Depuis qu’Emmanuelle Cosse a signé l’agrément de l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP), l’annonce est officielle : les propriétaires en Ile-de-France qui louent leurs biens immobiliers seront soumis à des plafonds de loyers. Ces derniers seront encadrés afin de garantir un meilleur niveau de qualité de vie pour les locataires.
L’encadrement des loyers étendu sur plusieurs départements
L’encadrement des loyers, qui a d’abord été effectif seulement à Paris, sera étendu sur toute l’Ile-de-France d’ici deux. Ce dispositif permet de redonner du pouvoir d’achat aux ménages et ainsi renforcer l’offre de logements abordables dans les grandes villes telles que Paris, Lille et Grenoble. Entré en vigueur en 2015 à Paris, la réussite de cet encadrement se traduit par l’étendue de celui-ci sur toute l’Ile-de-France mais aussi dans les départements des Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne et une partie des Yvelines, du Val-d’Oise, de l’Essonne et de la Seine-et-Marne. Ainsi, 8 millions d’habitants seront concernés.
Selon Emmanuelle Cosse, Ministre du Logement et de l’Habitat durable, ce dispositif permettra de réguler le marché de la location et de rendre ce dernier plus fluide.
« L’agglomération parisienne connaît un marché locatif tendu, où les loyers grèvent durement le budget des ménages, reprend la Ministre. Je me félicite de cette étape décisive vers l’encadrement des loyers sur ce territoire… L’observation, puis l’encadrement des loyers à Paris – où les loyers avaient augmenté de 34% en dix ans – ont démontré l’efficacité de ce dispositif. »
Cependant, avant de pouvoir appliquer l’encadrement des loyers dans les différentes agglomérations, l’Observatoire des loyers devra collecter des informations auprès des bailleurs et des professionnels concernant le prix des loyers pratiqués. Ces informations permettront d’établir des loyers de référence dans les différentes villes où sera appliqué l’encadrement des loyers. Ainsi, ce dispositif sera effectif qu’à partir de 2018 en l’Ile-de-France, et fin 2016 à Lille. La ville de Grenoble a déjà commencé a collecté des informations sur les loyers et commencera à les encadrer lorsque l’Observatoire aura assez de données.
Pour les investisseurs, il faut savoir que l’encadrement des loyers ne concerne par les résidences LMNP classées « tourisme ». Ceci représente une aubaine pour ceux qui souhaitent investir dans la pierre et défiscaliser! Vous pouvez investir en LMNP en amortissement ou en LMNP Censi Bouvard.
Le LMNP en amortissement
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) « correspond au statut d’un propriétaire qui concède un bail sur son bien immobilier en location meublée et en dehors de son activité professionnelle principale. » Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 euros ou 50% du revenu du contribuable. Les revenus doivent être imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Le LMNP en amortissement permet de réaliser des amortissements qui peuvent être déduits des revenus immobiliers. Ils s’effectuent en fonction de la nature du bien. Comptez 20 à 30 ans pour l’immobilier et 5 à 7 ans pour le mobilier et les équipements.
En investissant dans du LMNP en amortissement, vous pouvez déduire les charges liées à l’investissement du revenu locatif et sa défiscalisation permet d’inclure les amortissements de la valeur du bien. L’amortissement ne peut pas augmenter le déficit, il peut seulement diminuer le bénéfice ou le ramener à zéro. Quant à l’amortissement excédentaire, il sera reportable sur un bénéfice futur pendant 9 ans.
Le LMNP en amortissement présente un double avantage : les revenus ne sont pas imposés et vous pouvez bénéficier de la nouvelle loi de défiscalisation qu’est la loi Pinel.
LMNP en Censi Bouvard
Le LMNP Censi Bouvard 2016 « permet aux contribuables français qui réalisent un investissement immobilier dans le neuf en résidence meublée de réduire directement leur impôt d’un pourcentage du prix de revient de l’appartement et de récupérer la TVA sur le montant de l’investissement. » Ce statut complète le LMNP en amortissement et permet aux investisseurs de bénéficier de revenus défiscalisés.
Elle concerne les résidences de tourisme classées, les résidences étudiantes, pour personnes âgées ou handicapées et les résidences d’accueil et de soins agréés. Il faut que ces logements soient loués meublés et liés par un bail commercial de 9 ans avec une société de gestion. La spécificité du LMNP Censi Bouvard est qu’il n’y a pas de zonage, ni de plafond de ressources du locataire et de plafond de loyer. De plus, il permet d’acquérir plusieurs logements par an.
En investissant en LMNP Censi Bouvard, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt linéaire de 9 ans dans la limite du prix de revient des logements d’un montant de 300 000€ HT à hauteur de 11% du prix HT pour les logements. Cependant, si le montant à payer est supérieur, il est reportable 6 ans.
Afin de bénéficier de cet avantage fiscal, certaines conditions sont à respecter telles qu’investir dans un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 ; le mettre en location dans les douze mois suivants la livraison ; le louer meublé et le lié par un bail commercial à l’exploitant de la résidence pendant 9 ans minimum.
Concernant la récupération de la TVA, elle s’effectue si 3 services sur 4 sont assurés dans la résidence (petit déjeuner, nettoyage, réception de la clientèle) ; si les loyers perçus sont soumis à la TVA ; si l’investisseur adopte le statut du LMNP et que les loyers perçus soient imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Afin de récupérer la TVA il faut faire la demande par courrier auprès du centre des impôts en indiquant que vous avez fait l’acquisition d’un logement en location meublée avec des loyers qui peuvent être assujettis à la TVA en mentionnant l’adresse de la résidence, les détails du logement, le prix de l’acquisition etc ; le choix du paiement de la TVA au régime simplifié et choisir l’option BIC.
