Assurance vie ou LMNP ? Telle est la question…
Le placement préféré des français, l’assurance vie, a trouvé son concurrent : le LMNP.
Ce nouveau placement à la mode, a connu un réel développement ces derniers mois. En effet, malgré qu’il ne soit pas encore connu de tout le monde, la revente LMNP séduit et fait l’unanimité parmi tous ceux qui ont investi dans ce nouveau type de placement.
La question j’imagine que vous devez vous poser est « Quelle est la différence ? » et surtout, « Qu’est-ce qui est le plus intéressant entre les deux ? ».
Tout d’abord, commençons par un petit rappel…
L’assurance Vie
Un contrat d’assurance-vie est un placement financier offert par une compagnie d’assurance. L’argent que vous lui prêtez est investi de manière à créer des revenus qui s’additionneront à votre capital initial. Vous pouvez à tout moment percevoir votre capital et les plus-values.
Dans les deux cas, vous êtes totalement libre. Vous pouvez transférer des sommes de temps à autre ou épargner fréquemment (tous les mois, tous les trimestres…). Si vous décidez de percevoir tout ou partie de votre épargne, il vous suffit d’exercer une demande de rachat total ou partiel de votre contrat d’assurance-vie.
L’assurance vie est soumise aux prélèvements sociaux (si vous êtes domicilié en France). CSG (Contribution Sociale Généralisée), CRDS (Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale) et prélèvements complémentaires s’appliquent sur les gains obtenus, y compris ceux exonérés d’impôt. Les intérêts engendrés par les contrats d’assurance vie mono-supports, en d’autres termes qui ne proposent qu’un fonds en euros, sont soumis aux prélèvements sociaux tous les ans, au moment de leur inscription en compte (en général en décembre). Le taux des prélèvements applicable est celui en vigueur au jour de l’acquisition des intérêts. Soit 15,5 % aujourd’hui. Ils sont précomptés instantanément par l’assureur qui les reverse au fisc, lors de l’inscription des intérêts au contrat.
Le principal avantage de l’assurance vie est d’être à la fois une assurance et une retraite complémentaire. Elle peut être aussi une succession ou une donation. Cela signifie qu’au cas où le conjoint serait déjà décédé au jour du décès du bénéficiaire, les enfants seraient alors les nouveaux attributaires.
La Revente LMNP
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal qui permet à un particulier de se constituer un patrimoine immobilier lui garantissant des revenus constants, dans des conditions juridiques et fiscales extrêmement avantageuses. Grâce au LMNP, vous louez un appartement ou une maison située dans une résidence de services (résidences pour touristes, pour hommes d’affaires, pour étudiants ou encore pour personnes âgées) et vous vous assurez des ressources complémentaires non imposables pour le futur.
En plus de vous constituer un patrimoine immobilier, le LMNP vous permet de vous constituer une épargne pour votre retraite et de protéger votre famille du besoin, car en cas de décès ou d’invalidité, l’assurance du prêt rembourse le crédit en cours et vos proches peuvent directement percevoir les revenus de ce bien.
Le LMNP est accessible et s’adresse à tous les particuliers qui envisagent :
- D’investir dans un bien immobilier sécurisé.
- De disposer de revenus complémentaires non fiscalisés pendant une longue période, grâce à l’amortissement du bien sur le revenu de cette activité.
- De compléter leur revenu à la retraite.
Exemple comparatif
Afin de comprendre de manière plus concrète la différence entre ces deux types d’investissement, voici un petit exemple très explicite, simple, clair et ludique.
Il faut savoir dans un premier temps, que les taux d’emprunt ont fortement baissé depuis 2008. Aujourd’hui, on peut trouver facilement un prêt sur 20 ans avec un taux fixe de 3% et de 2.40% en taux variable.
La crise aidant, les rentabilités dans l’ancien LMNP ont fortement augmenté depuis l’an dernier. En 2014 on trouve beaucoup plus facilement des rentabilités sur le marché de l’occasion LMNP de 5% à 6.5%.
Donc avec un prêt à 95% il n’y a pas d’effort d’épargne mensuelle et vous avez une retraite complémentaire défiscalisée disponible dans 20/25 ans.
L’énorme avantage du LMNP, par rapport à une assurance vie proposant un taux de 3%, est l’effet de levier disponible via l’emprunt.
Par exemple :
Mr Dupont a 50.000€ cash à placer à long terme.
Cas 1 :
L’assurance vie est de 3% et placé sur des fonds d’actions et monétaire. En conséquence, la rentabilité n’est pas sécurisée et cela génère 1.500€ par an ; dans 20 ans, il aura toujours 50.000€ en plus des rendements générés.
Cas 2 :
Achat d’un bien LMNP avec une rentabilité de 6% et un prêt à 95% du montant du bien.
- Montant du bien : 100.000€
- Frais de notaire : 8.700€
- Frais d’hypothèque: 752€
- Emprunt : 95.000€
La cash nécessaire pour cet achat est donc de 14.452€ (les frais de notaires et d’hypothèque plus la différence à régler entre le montant du bien et l’emprunt, à savoir 5.000€).
Il reste ainsi 35.500€ (35.548€ pour être précis) de cash encore disponible, donc possibilité d’acheter encore deux autres biens LMNP (si Mr Dupont souhaite toujours placer ses 50.000€).
Le LMNP rapporte 6% par an soit 6.000€ HT par an de loyer qui sont indexés sur un indice fourni par l’INSEE (IRL, ICC ou ILC) et donc augmentent au fil des années.
L’emprunt est remboursé au fur et à mesure, les intérêts et le capital coûtent 5.976€ par an avec un prêt à 2,40% sur 20 ans. Ainsi, dans 20 ans le prêt sera remboursé, il pourra alors soit garder le bien avec une fiscalité intéressante soit le revendre.
Comme Mr Dupont peut acheter plus de trois LMNP, il sera donc trois fois plus riche que s’il avait décidé de placer ses 50.000€ dans une assurance vie.
Évidemment, cette démonstration est très simple et rapide, le but étant d’expliquer l’énorme avantage de l’effet de levier dans l’immobilier avec un investissement en LMNP.
Si cette petite démonstration vous a également séduite et que vous souhaitez en savoir plus sur ces investissements en LMNP, vous pouvez vous rendre sur notre site internet et trouver de bons exemples de rentabilités très intéressantes de 5% à 6.5% en LMNP
