Devenir loueur en meublé : connaître les statuts LMNP et LMP

Investir dans l’immobilier est l’un des moyens les plus sûrs d’accroître son patrimoine à long terme, et parfois ses revenus à plus court terme. S’il peut être simple de devenir loueur en meublé, il vous faudra bien connaître les statuts de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et de loueur en meublé professionnel (LMP). Chacun présente des avantages et des inconvénients impactant votre gestion. Tour d’horizon des points essentiels.

Publication : 30 avril 2020

Les conditions d’accès au statut de loueur en meublé

Louer un meublé ?
Le statut de loueur en meublé permet à tout particulier d’investir dans l’achat d’un bien immobilier dit « meublé » – la loi fixe précisément les éléments à fournir pour que le logement soit considéré comme tel – et de le louer à une personne pour une occupation plus ou moins longue.

L’acquisition d’un tel bien permet d’assurer une rente sur le long terme pour préparer la retraite par exemple. Le logement peut être individuel ou appartenir à une résidence dite « de service » pour le tourisme ou les déplacements professionnels. La gestion des locataires peut être déléguée à un professionnel compétent, pour conserver son temps et jouir d’une totale tranquillité d’esprit.

Comment devenir LMNP
Le loueur en meublé non professionnel constitue un statut au régime fiscal offrant des avantages par rapport à la location nue. C’est le statut le plus répandu dans ce domaine, et il permet outre une gestion simplifiée de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.

Le logement acquis peut l’être dans le neuf ou dans l’ancien. Ce dernier proposant souvent, dans les résidences de services notamment, une gestion déjà en place associée à une clientèle existante, ainsi que des frais d’entretien déjà connus.

Le statut de loueur en meublé non professionnel implique que la location ne représente pas l’activité principale de l’investisseur. La loi définit donc à partir de quel moment il sera considéré comme un professionnel du domaine, avec des contraintes de gestion alourdies et une imposition différente.

Le passage au statut LMP : les seuils à connaître
Fixés par les dispositions du IV-2 de l’article 155 du CGI, deux seuils existent au-delà desquels une activité de loueur en meublés sera considérée comme professionnelle :

• les recettes annuelles de l’activité de location doivent dépasser 23 000 € ;
• ET ces mêmes recettes doivent dépasser en montant l’ensemble des autres revenus professionnels du foyer fiscal (et non pas du seul investisseur donc).

En deçà de ces deux seuils réunis, le loueur restera soumis au statut LMNP. A noter qu’une troisième condition existait, obligeant le loueur en meublé à s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour être considéré comme LMP. La Loi de Finances 2020 met la législation en accord avec une décision du Conseil Constitutionnel du 8 février 2018 qui a estimé que louer un meublé était une activité civile qui ne pouvait être assimilée à une activité d’entreprise. L’obligation d’inscription au RCS s’est donc vue tout simplement annulée.

Comparatif des statuts LMNP et LMP

Plusieurs éléments importants distinguent les deux options, qui auront un impact financier important pour l’investisseur. Il convient de réfléchir sur le long terme pour définir votre investissement et ainsi franchir les seuils ou non, selon le statut qui vous conviendra le mieux.

Les points communs

Voyons tout d’abord quels sont les éléments communs aux deux statuts :

• les revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu par le biais de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ;

• le choix demeure pour les deux statuts, entre :

le régime micro-BIC ou régime forfaitaire vous permettant un abattement de 50% avant imposition ;
o le régime réel obligatoire si les recettes dépassent le seuil de 70 000 € annuels ou 170 000 € si la location concerne un hôtel, un gîte rural, un meublé de tourisme ou une chambre d’hôtes.

• les prestations ne sont pas assujetties à TVA, sauf exceptions légalement listées ;

• les règles concernant l’adhésion au CGA sont équivalentes ;

Les différences à prendre en compte

 Statut LMNPStatut LMP
Cotisations socialesAucune cotisation socialePaiement de cotisations après déclaration des recettes auprès de l’URSSAF
DéficitLe déficit sera imputé uniquement sur vos revenus BIC non professionnelsLe déficit sera imputé sur votre revenu global
Les plus-values de cession  La taxation applicable est celle de toute plus-value immobilière, à savoir 36,2% après application d’un abattement dégressif par année de détention du bien immobilier. A noter que la taxation ne sera que de 17,2% au bout de 22 ans de détention, et nulle après 30 ansUne exonération est possible sous conditions : être LMP depuis plus de 5 ans ET les recettes locatives ne doivent pas excéder 90 000 € pour une exonération totale
Impôt sur la fortune immobilière (IFI)Les biens meublés loués sont soumis à l’IFI selon leur valeur nette au 1er janvier de l’année en cours (valeur du bien – dette déductible)Les biens loués sont considérés comme des biens professionnels, donc non soumis à l’IFI
AmortissementIl est possible sous le régime réel, sauf si l’investissement a été réalisé sous le dispositif Censi-BouvardPossible sous le régime réel
 

Ce qu’il faut retenir

Si le statut LMP vous permet de bénéficier de certains avantages fiscaux, il se révèlera vite contraignant au quotidien. Votre gestion devra être celle d’une entreprise, plus complexe et rigoureuse qu’avec un statut non professionnel. Les obligations fiscales et comptables demanderont le plus souvent un recours à des professionnels tels qu’un expert-comptable et un avocat.

Le statut LMNP vous permettra à l’inverse de développer vos revenus et votre épargne avec des contraintes minimes tant que vous ne dépassez pas les deux plafonds fixés par la loi. Il vous suffira d’intégrer vos recettes à la déclaration de vos revenus. En outre, vous êtes protégé car les déficits éventuels ne seront pas imputables à la totalité de vos revenus. Le statut de loueur en meublé non professionnel s’adresse en définitive aux personnes souhaitant constituer un patrimoine immobilier et bénéficier de rentes sans pour autant devenir un professionnel de l’immobilier.

Avant de vous lancer, il sera essentiel de faire les bons calculs afin de pouvoir prévenir le franchissement des seuils si la gestion en LMNP vous convient le mieux. Il peut s’avérer utile dans ce cadre de prendre conseil auprès de professionnels de l’immobilier. Devenir loueur en meublés reste en tous les cas l’un des moyens les plus sûrs de faire évoluer votre patrimoine. Une fois décidé, il ne vous restera plus qu’à prévoir la décoration !

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