Comment revendre un lmnp ?

Grâce au dispositif LMNP Censi Bouvard, la France a connu une hausse des achats de LMNP neuf d’investisseurs français durant ces 15 dernières années (avec un pic en 2009).

Publication : 23 février 2015

En effet, ce dispositif permet de défiscaliser ses revenus jusqu’à 25% du montant de l’opération. Ceci s’ajoute à la récupération du montant de la TVA qui est de 20% sur le bien immobilier et mobilier. Néanmoins, l’avantage fiscal fut diminué à 20% au fil des années et à 11% en 2014. Aucuns changements radicaux concernant le marché de la revente ne sont à prévoir pour les prochaines années. La rentabilité devrait suivre son cours, entre 4.5 et 7%, au-dessus de celle du marché du neuf afin d’être plus attractif.

Notre objectif chez Le coin du LMNP est de vendre au juste prix du marché et de vendre les biens en mandats dans les plus brefs délais (sous 1 à 4 mois).

Nous réalisons en moyenne 10 estimations immobilières par jour. Les estimations sont réalisées grace à notre expérience acquise sur le marché de la revente LMNP, ainsi qu’en fonction du gestionnaire qui exploite la résidence, de son emplacement et du montant du loyer payé par ce dernier. Cependant, les prix restent largement influencés par les acheteurs. Nous le remarquons notamment lors de la revente de biens LMNP d’occasion dont la rentabilité doit rester plus intéressante que celle proposée dans le LMNP neuf (généralement située entre 3 et 5%). Ainsi en fonction de tous les paramètres qui influencent le prix du bien, nous conseillons des rentabilités FAI comprises entre 5 et 7%.

Nous estimons donc une revente LMNP selon les critères suivants:

  • Le type de bien (ou de résidence)
  • La qualité du bien
  • La qualité du bail commercial (et surtout la durée restante)
  • La répartition des charges entre le propriétaire et la société de gestion
  • L’indexation des loyers
  • La qualité de la société de gestion

Par exemple Odalys ainsi que Pierre et Vacances sont des gestionnaires de qualité, dans lesquelles nous pouvons avoir confiance.

De manière générale, les investisseurs sont davantage intéressés par la rentabilité que par la possibilité d’occupation du logement, même si certains d’entre eux apprécient de pouvoir passer quelques semaines par an dans leur résidence.

Les éléments suivants doivent être fournis afin que nous puissions réaliser une estimation de prix:

  • Copie du bail commercial
  • Nom du gestionnaire actuel (si diffèrent de celui mentionné dans le bail)
  • Copie des factures des derniers loyers payés
  • Nombre de semaines d’occupation

La proposition de prix de vente sera faite 24h après la réception de ces documents.

L’achat de reventes LMNP est un véritable investissement sur le long terme. En effets les investisseurs utilisent l’amortissement fiscal pour effectuer cet achat, ce qui leur permet de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs pendant 20 à 23 ans, contrairement à la défiscalisation Censi Bouvard qui ne concerne que le court terme (9 ans).

L’amortissement fiscal suit la logique qu’il n’y a aucune raison de vendre un bien immobilier tant que l’idéal marketing mix rendement/ emplacement/prix est maintenu. En revanche, passé la fin de l’amortissement comptable (qui peut s’étendre sur 30 ans), il est plus judicieux de le revendre et d’acheter un nouveau LMNP en renouvelant la même opération pour amortir les intérêts d’emprunt, frais comptables, charges et travaux de rénovation éventuels.

Enfin, une société spécialisée dans la revente de LMNP telle que Le coin du LMNP, possède des partenariats avec des conseillers en gestion de patrimoine et un réseau d’agents mandataires, qui lui permet d’atteindre différents profils d’investisseurs français et étrangers.

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