Ces faits d’effondrements d’immeubles ont permis de mettre en exergue ce problème que la ville n’arrive pas à affronter : l’insalubrité des logements concerne un Marseillais sur dix. Mais la ville de Marseille n’est pas la seule à rencontrer ces difficultés, la surveillance et la sécurisation des immeubles à risque restent une préoccupation pour les collectivités partout en France. Alors comment reconnaître un logement à risque ?
Un logement à risque est un logement dont la condition expose les occupants à des risques pouvant porter atteinte à leur sécurité. On appelle cela un logement « indigne ». Il existe deux sortes de logements indignes : le logement en péril (lorsque la sécurité physique est en danger) et le logement insalubre (lorsqu’il s’agit de la sécurité sanitaire).
Un logement insalubre est une habitation en mauvaise état, dont les structures du bâtiment se dégradent ou dont les conditions d’occupation sont critiques, menaçant la santé de ses occupants et du voisinage.
Dans tous les logements, chaque pièce principale doit bénéficier d’un éclairage naturel, d’une ouverture ou d’une surface vitrée donnant à l’air libre. Le logement doit être isolé thermiquement et phoniquement, et les surfaces en bon état. L’air ambiant doit pouvoir être renouvelé grâce à des systèmes de ventilation et d’aération empêchant l’humidité et les moisissures. Chaque logement doit offrir, à l’intérieur, un système d’alimentation en eau potable, un système de chauffage, une installation d’éclairage électrique suffisant et un système d’évacuation des eaux usées. Il doit posséder une cuisine ou un coin cuisine avec un évier relié à l’eau courante et où il est possible d’installer un appareil de cuisson. Une installation sanitaire à l’intérieur, séparée de la cuisine ou de la pièce où l’on mange, doit également être présente, ainsi qu’une salle de bain ou d’eau avec une douche ou une baignoire.
Les revêtements du logement, les canalisations et les matériaux de construction ne doivent pas présenter de risques sanitaires, comme des installations avec de la peinture au plomb ou de l’amiante par exemple.
Les pièces doivent respecter une certaine dimension, et pour être habitable le logement doit mesurer au minimum 9m², pour une hauteur sous plafond d’au moins2,20m (le volume habitable est donc de 20m³). Un bien ne respectant pas ces dimensions ne peut pas être habité.
Les lieux doivent être entretenus, propres, et ne pas être en sur-occupation.
Un logement en péril se caractérise par des faits menaçant la sécurité physique des habitants, comme l’apparition de fissures, le détachement de morceaux de murs, l’absence de solidité des escaliers, du plancher, ou tout phénomène rendant le logement dangereux.
Les portes, les murs et le toit doivent protéger l’habitant des eaux de ruissellement et des remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture doivent empêcher les infiltrations d’eaux. Les systèmes au gaz, les installations électriques, les systèmes de chauffage et les appareils à production d’eau chaude doivent être aux normes.
Puis, un logement peut ne pas être indigne (insalubre ou en péril) mais pour autant rencontrer des risques. Un bien peut faire face à des risques d’inondation, de glissement de terrain ou même de séisme.
Lors de l’achat ou la location d’un bien, il est normal que les futurs propriétaires / locataires souhaitent savoir si la zone d’habitation est inondable et peut potentiellement être envahie par l’eau lors de pluies ou crues importantes, ou s’il existe d’autres risques naturels ou technologiques.
Selon l’article L125-5 du Code de l’environnement, les acquéreurs ou les locataires de biens immobiliers situés dans des zones à risques doivent être informés de l’existence de ces risques par le vendeur ou le bailleur, au moment de la promesse ou du compromis de vente. Les risques naturels (inondations, séisme…), technologiques (proximité d’une industrie…), miniers et une potentielle pollution des sols seront alors répertoriés dans un dossier de diagnostic technique, fourni à l’acheteur ou le locataire.
Si le logement est concerné par un plan de prévention des risques technologiques, il faut informer si il se situe en secteur d’expropriation (les propriétaires peuvent être expropriés en échange d’une indemnité car il existe un risque très fort pour leur sécurité), de délaissement (les propriétaires ont la possibilité de mettre en demeure la collectivité ou la personne publique concernée d’acquérir leur bien car il existe un risque fort pour leur sécurité) ou de prescription (les propriétaires se verront prescrits des travaux).
Chacun peut se renseigner auprès de la mairie de la commune et du plan de prévention des risques afin de savoir si la zone est constructible ou non. Il est également possible de se rendre sur le site internet www.georisques.gouv.fr, mis en place par le Ministère de l’Ecologie, permettant de savoir si un logement fait face à des risques d’inondation, de glissement de terrain, de séisme, s’il est situé sur une cavité souterraine ou à proximité d’un site pollué.
