8 erreurs à éviter pour un investissement locatif rentable

Nombreux sont les épargnants désirant se lancer dans l’investissement immobilier, et pour cause : face aux gains ridiculement bas des autres solutions d’épargne ne présentant pas ou peu de risques, il s’agit toujours de la meilleure manière de constituer un revenu complémentaire et / ou de préparer ses vieux jours en constituant un patrimoine.

Publication : 29 janvier 2022

Seulement voilà, ne s’improvise pas investisseur qui veut. Ou plutôt, il est des erreurs nuisibles à un investissement immobilier rentable sur la durée, que la seule bonne volonté ne suffit pas à éviter. Zoom sur 8 d’entre elles, pour vous aider à investir votre sujet avant tout.

#1 Acheter un bien « coup de cœur »

Démarrons par les critères d’acquisition du logement que vous proposerez à la location. En tant qu’investisseur, il est établi que vous ne vivrez pas dans le bien, qui n’a donc pas à correspondre à vos goûts. S’ils ne se discutent pas, ceux-ci peuvent être particuliers ou du moins, ne pas correspondre à ceux de la plus grande partie de la population.

Votre premier objectif étant de trouver un locataire, il est donc pertinent de chercher un bien immobilier des plus consensuels. Prenez un recul suffisant pour étudier les caractéristiques du logement sous l’angle de la praticité et de la dépersonnalisation.

Ajoutons qu’un bien est souvent travaillé en vue de provoquer le coup de cœur, et sera dès lors mis en vente plus cher qu’un bien plus simpliste. Pour votre rentabilité, il est donc utile d’opter pour un appartement ou une maison lambda et sans prestations excessives.

#2 Choisir un mauvais emplacement

Les professionnels le répètent à qui veut l’entendre : l’emplacement est le critère déterminant d’un achat immobilier. Bien entendu, il n’est toujours pas question de rechercher votre résidence principale et pourtant, la localisation du bien que vous projetez d’acquérir reste essentielle en vue d’assurer sa location pérenne et sans vacance.

L’idée reste la même : l’emplacement du bien à louer doit s’avérer intéressant pour le plus grand nombre possible de personnes et ce, durablement. Il est dès lors utile de s’interroger sur l’avenir du quartier, qui peut connaître un fort développement comme une perte d’habitants et de valeur dans les années futures, ce qui pénaliserait d’ailleurs votre plus-value lors d’une éventuelle revente.

Des faits établis peuvent vous guider : le quartier comporte-t-il de nombreux commerces, des écoles, des installations sportives et culturelles Est-il agréable de s’y promener, en toute sécurité ? Également, n’hésitez pas à vous renseigner sur la pérennité des commerces : la fermeture de certains d’entre eux est un mauvais signe à ne pas ignorer. N’oubliez pas qu’un investissement immobilier est généralement fait pour durer !

#3 Mal calculer le coût global de l’investissement

Il est ici question de la rentabilité annuelle de l’investissement locatif. Dans l’idéal, celui-ci ne doit rien vous coûter, voire vous rapporter une rente chaque mois que l’on appelle « cash flow ». Pour ne pas vous tromper, il est nécessaire de prendre en compte toutes les dépenses occasionnées par l’acquisition et la mise en location. De manière non exhaustive, vous devrez lister précisément :

  • les coûts d’acquisition du bien, comprenant le coût du crédit et les frais annexes (frais de notaire et d’agence notamment) ;
  • les taxes relatives à l’investissement : taxe foncière, imposition sur le revenu foncier ;
  • le budget d’aménagement et de travaux, s’il est nécessaire d’améliorer le logement en vue de le louer mieux ou de le meubler ;
  • les charges liées à la copropriété le cas échéant ;
  • les frais d’entretien courant du bien (remplacement des équipements défectueux ou d’éléments structurels comme les menuiseries) ;
  • les frais de recherche d’un locataire, ou le temps que vous consacrerez à cette tâche et aux visites ;
  • le coût d’une éventuelle vacance ou du risque de mauvais payeur : déterminez combien de temps vous pourrez supporter une telle situation ;
  • les frais d’assurance du bien, lorsqu’il est vacant ou pour vous protéger des impayés.

Une erreur sur cette partie pourra directement impacter la rentabilité escomptée ou vous pousser à vouloir louer plus cher que le prix du marché, ce qui revient au même car vous connaîtrez alors des périodes de vacance. Fort heureusement, il existe des formes d’investissement qui libèrent votre esprit – et votre portefeuille – de certaines dépenses et de la plupart des risques de perte financière, nous y reviendrons.

#4 Financer l’acquisition du bien immobilier sans prêt

Dans le contexte de taux d’intérêts historiquement bas que nous connaissons, il est bien plus pertinent et profitable de lisser au maximum le poids de la charge financière de l’acquisition grâce à un emprunt.

Cela permet de profiter d’un effet de levier permettant de booster votre capacité d’investissement. Par exemple, plutôt que d’acquérir un bien valant les 100 000 € que vous possédez, vous optez pour un bien à 300 000 € en souscrivant un crédit et en limitant au maximum l’apport que vous y consacrez. Vous profiterez alors de rentes locatives bien plus importantes et d’un capital valant plus cher au final, pour un coût réduit et possiblement absorbé par les gains locatifs.

#5 Louer le bien immobilier « nu »

En louant un bien sans le meubler, vous verrez la rentabilité annuelle diminuer. Elle est en moyenne comprise entre 4% et 6% pour une location vide, mais sera plutôt supérieure à 7% si le logement est loué meublé.

Par ailleurs, la fiscalité est bien plus intéressante avec les meublés : en régime réel simplifié, il est permis de déduire toutes les charges inhérentes à l’activité de location et d’amortir le bien loué sur le long terme. Il sera alors possible d’éviter de payer des impôts durant plusieurs années, au lieu de vous exposer à une imposition importante sur vos revenus fonciers déclarés.

Avec un statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), les gains seront à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et à ce titre, imposés au titre de l’impôt sur le revenu et non compris dans les revenus fonciers. L’investisseur est gagnant sur ce point.

#6 Meubler à bas prix le bien immobilier

Si la réflexion vous pousse à suivre le précédent conseil, un autre s’impose : n’investissez pas une somme importante dans l’acquisition d’un bien immobilier, pour ensuite le meubler d’une manière visiblement économe. Le prix de meubles confortables et esthétiques ne représente pas un surcoût excessif, d’autant qu’ils pourront vous aider à louer plus facilement et pour plus cher en donnant envie de vivre chez vous.

A l’inverse, cette stratégie ne doit pas être poussée à l’extrême : surinvestir s’avèrera contre-productif dans la mesure où des meubles trop décoratifs ne conviendront pas à tous les goûts. De plus, cela engendrera un surcoût impactant la rentabilité de la location, alors qu’un surplus de loyer ne sera pas forcément justifié.

#7 Assurer soi-même la gestion locative

Il est courant de confier la gestion du bien mis en location à une agence spécialisée, moyennant toutefois un surcoût substantiel. Nous pouvons cependant poursuivre avec l’idée de la location meublée non professionnelle déjà évoquée précédemment. Ce statut, dont les conditions d’accès permettent à tout un chacun d’investir assez facilement, rend possible l’acquisition d’un bien dans une résidence créée spécialement pour la location meublée (résidence de services). Gérée par un exploitant, ce dernier vous déchargera de la plupart des tâches chronophages : plus besoin de trouver un locataire ou de procéder aux états des lieux par exemple.

Par ailleurs, un contrat est signé pour une durée déterminée (9 à 12 ans), qui protège l’investisseur de tout risque : les loyers sont versés même si le logement reste inoccupé, les troubles de voisinage ne sont plus à gérer, les dégradations et la rénovation sont prises en charge, etc. Cette solution propose la même facilité qu’un simple placement financier, tout en procurant les avantages de l’investissement immobilier.  

Agir seul, c’est perdre du temps et devoir souscrire des assurances pour se protéger des divers risques. S’adjoindre les services d’un professionnel, qui plus est avec un contrat complet de gestion, met à l’abri de tout souci.

#8 Faire sa comptabilité seul

Enfin, et quelle que soit la situation et le statut choisi, il est préférable de missionner un comptable pour l’édition de son bilan et de ses différentes déclarations fiscales. Principalement, cela reporte la responsabilité sur le comptable en cas de contrôle fiscal, vous n’aurez donc plus aucun souci à vous faire en cas d’erreur.

Également, il est utile de bénéficier des meilleurs conseils pour déduire toutes les charges possibles, amortir intelligemment ou optimiser ses placements. Sachez de plus qu’en LMNP, une partie du coût du comptable peut être déduite des charges.

La différence entre un investissement rentable et un fiasco peut tenir à un détail, que vous pourrez certainement repérer parmi les erreurs que nous avons listées. L’enjeu est important car il s’agit de constituer un patrimoine à partir de vos économies, non de perdre celles-ci ! Etablissez un plan, trouvez un emplacement idéal et lancez vous, mais non sans avoir relu attentivement nos différents conseils !

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