10 villes où investir en LMNP

Le succès d’un investissement locatif repose sur l’obtention de la rentabilité escomptée, tout au long de la durée de conservation du bien. Si elle peut être calculée en fonction du prix d’acquisition et des charges, en vue notamment de dégager un cash-flow, la rentabilité peut directement souffrir d’une vacance locative. Heureusement, l'investissement en résidence de services, sous statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), palie ce risque grâce au contrat signé avec l’exploitant. Pour autant, un mauvais choix d’investissement reste risqué : un exploitant rencontrant une vacance locative importante peut faire faillite. 

Publication : 15 mai 2023

En LMNP comme pour tout investissement immobilier, la localisation du bien est une donnée essentielle. Le premier travail de l’investisseur est de trouver le meilleur rapport prix / attractivité du logement, laquelle est en grande partie déterminée par son emplacement proche des centres d’intérêts des locataires. Pour ces locations meublées, il s’agira des centres-villes, universités, richesses culturelles, etc.

En France, certaines villes semblent fournir un cadre idéal pour investir en LMNP, grâce à un niveau de prix modéré et / ou une attractivité renforcée. Voici notre top 10 des lieux où trouver ce cocktail menant au succès ! 
 

#1 Paris

Impossible de détrôner la capitale en matière d’investissement locatif. Même avec un niveau de prix particulièrement élevé dépassant les 10 000 € du mètre carré (m²), la demande ne faiblit pas et la tension locative offre une sécurité appréciable. 

Le dynamisme s’y retrouve à tous points de vue : étudiant, culturel (la ville compte 59 musées et 145 théâtres), économique, sportif, etc. Selon une étude réalisée en 2019 par le cabinet de conseil AT Kearney, Paris serait la troisième ville la plus attractive au monde, après New York et Londres. 

#2 Bordeaux

Bordeaux relie Paris en seulement deux heures en train et offre une qualité de vie appréciable avec notamment la proximité des plages de l’Atlantique et du Bassin d’Arcachon. La ville bénéficie d’une croissance démographique dynamique et d’équipements performants.

#3 Lille

Située à une heure de la capitale, de Londres et de Bruxelles, Lille jouit d’une attractivité à tous niveaux : économique (le centre Euralille est le troisième quartier d’affaires de France), étudiante (également troisième pôle du pays après Paris et Lyon), santé grâce à son pôle EuraSanté parmi les plus développés de France, et culturelle. 

Un réseau de transports dense (un aéroport, deux gares, un maillage efficace du métro, un tramway et 88 bus) permet une circulation fluide entre les communes de l’agglomération et rend un investissement dans les villes périphériques tout à fait intéressant. 

#4 Nantes

Nantes séduit par son cadre de vie agréable avec les bords de Loire et de nombreux espaces verts : elle est la seule ville française à avoir été élue capitale verte de l’Europe ! A moins d’une heure de l’océan Atlantique, on y retrouve toutes les infrastructures essentielles (écoles, équipements sportifs et de loisirs, aéroport), un réseau de transports conséquent et un fort potentiel de développement à deux heures de train de Paris.


 

L’île de Nantes

#5 Toulouse

Le dynamisme du secteur aéronautique n’est pas le seul à porter l’attractivité de Toulouse. Une population estudiantine importante et un tourisme soutenu notamment, rendent la demande locative bien plus forte que l’offre, pour un prix d’acquisition au m² qui reste raisonnable : le bon combo pour un investissement en LMNP.

Attention, il existe toutefois des différences marquées selon les quartiers, et il convient de se renseigner sur les spécificités du secteur visé. Le déploiement d’une nouvelle ligne de TGV positionnera Toulouse à seulement trois heures de Paris dès 2030 : une raison de plus d’y placer ses billes !

#6 Montpellier

Les plages de la Méditerranée sont un atout de taille pour cette ville au cadre de vie agréable. Elle est par ailleurs prisée des étudiants et attire un nombre croissant d’entrepreneurs. L’agglomération compte quelque 18 parcs d’activités qui accueillent plus de 2 000 entreprises. Les technologies de l’information, la santé, les biotechnologies, l'environnement ou encore, l'agronomie tropicale et méditerranéenne, figurent au nombre des pôles d’excellence montpelliérains reconnus.

Les résidences de service se développent logiquement dans la ville, et l’investissement y est sûr.

#7 Rennes

Aux portes de la Bretagne et à deux heures de train de Paris, Rennes séduit par sa qualité de vie. A l’instar de Nantes, elle propose de nombreux espaces verts et un accès rapide aux plages (45mn de route mènent à Saint-Malo). L’emploi s’y porte bien, notamment dans la tech et numérique, et le taux de chômage y est faible (6% contre 7% de moyenne nationale).

La ville bretonne se caractérise par une tension locative particulièrement forte, car son attractivité a pris de vitesse les programmes de construction. Les prix à l’achat grimpent rapidement. Miser sur Rennes semble un pari gagnant pour une rentabilité correcte.

#8 Marseille

La cité phocéenne et son agglomération de plus d’un million et demi d’habitants attirent pour de multiples raisons, dont les premières sont sans doute l’ensoleillement, la Méditerranée et l’arrière-pays provençal au charme irrésistible. Le patrimoine culturel y est dense et admiré d’une population cosmopolite comme de nombreux touristes chaque année. Marseille attire également de nombreuses entreprises en se classant premier port de notre pays en termes de trafic de marchandises.

Investir dans l’immobilier locatif à Marseille devient alors une évidence, soutenue par un prix immobilier moyen attractif et une forte rentabilité.

Le port de Marseille

#9 Grenoble

Grenoble est une ville au dynamisme affirmé, qui fonde son développement sur l’innovation et l’international : elle est le deuxième pôle de recherche publique ou privée de France, après Paris. Un nombre croissant d’entreprises s’y installent, et les étudiants représentent près du tiers de la population globale. La richesse culturelle est attractive pour le tourisme, avec des vestiges romains, des fortifications et de nombreux festivals ayant trait au cirque, à la musique ou au film court, qui s’y déroulent régulièrement. Ajoutons que la ville est aux portes des parcs naturels du Vercors et de la Chartreuse.

Investir dans l’immobilier à Grenoble est certainement un pari gagnant, d’autant que le niveau des prix y reste abordable, malgré une forte évolution sur la dernière décennie.

#10 Lyon

Terminons notre périple par la troisième métropole de France, qui mérite toujours sa place dans notre classement. Deuxième bassin d’emploi du pays, jouissant d’une situation géographique centrale entre Paris, la Méditerranée et l’Italie, forte de 5 pôles de compétitivité et prisée de plus de 150 000 étudiants, Lyon reste une référence dans bien des domaines – y compris l’investissement locatif.

L’ensemble des villes présentées ici comptent de nombreuses résidences de service qui fonctionnent bien et depuis longtemps, dédiées aux étudiants, aux séniors, aux travailleurs ou aux touristes. Votre stratégie d’investissement pourra être adaptée en fonction de vos attentes à court et long terme : la rentabilité annuelle potentielle et la rapidité de prise de valeur des biens peuvent y varier fortement. A l’aune de votre budget, une fine analyse fera rapidement ressortir le meilleur endroit pour investir en LMNP !

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