Les étapes de la vente

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Revendre un bien en gestion LMNP : les essentiels

Vous possédez un logement exploité sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), géré en résidence de service depuis quelques années (peut-être longtemps), et vous songez à sa revente. Quel serait le meilleur moment pour cela ? Dans quelles conditions et à quoi devrez-vous faire attention ? Passons au crible ce qu’il vous faut savoir.

Initier la revente d’un bien LMNP

Avant tout et si la revente n’est pas encore décidée, listons les raisons qui pourraient logiquement vous pousser à vous séparer de votre investissement :

 

  • pour investir dans un nouveau logement meublé avec meilleures conditions ;
  • vous avez besoin de liquidités ;
  • afin de placer votre argent différemment (pour le rendre plus facilement disponible au besoin par exemple) ;
  • l’un de vos enfants à besoin de fonds ;
  • vous allez acquérir un bien immobilier pour vous-mêmes (en résidence principale ou secondaire).

 

Soulignons ici que les raisons de la revente ne concernent généralement pas un quelconque défaut du dispositif LMNP : l’investissement reste payant aussi longtemps que vous le possédez.

Savoir estimer son bien

La décision est prise, vous êtes vendeur. L’étape suivante consiste à déterminer un prix de vente cohérent pour vous satisfaire tout en restant attractif sur le marché immobilier. Et en tenant compte des conditions du contrat existant, puisque celui-ci poursuivra son exécution après vous.

 

Une bonne estimation prendra en compte tous les critères suivants :

 

  • la qualité du gestionnaire ;
  • les données propres au bail (la répartition des charges et l’indexation des loyers perçus principalement) ;
  • la durée du bail restant à courir ;
  • la qualité de l’emplacement ;
  • le montant du loyer.

 

Nous donnerons ci-après de plus amples précisions sur certains de ces points, mais vous le savez certainement : quelques calculs savants sont nécessaires afin de vous assurer que l’attractivité financière de votre bien en fera un logement convoité. Ils tiendront compte de la rentabilité directe et de la projection dans le temps de l’investissement. Nous pouvons vous aider sur ces points : rendez-vous sur notre page traitant de l’estimation de votre logement LMNP

La marche à suivre

Se faire accompagner : un gain de temps et d’argent

Pour revendre un bien en LMNP géré au sein d’une résidence de service, il est conseillé de passer par un professionnel du domaine. Celui-ci dispose déjà d’un portefeuille d’investisseurs potentiels dont il connaît les spécificités : il pourra concilier vos intérêts communs afin de vous proposer une vente des plus intéressantes et qui satisfera au mieux l’investisseur acquéreur.

Le professionnel en question peut être l’un de nos consultants spécialisés qui vous accompagnera de façon privilégiée sur cette action, tandis que notre service juridique interviendra dans le bon déroulement de chaque démarche : compromis de vente, passation du bail, etc.

Les étapes de la vente

Reste à réaliser les démarches propres à toute vente immobilière. Si l’on reprend depuis le début, elles seront :

  • l’estimation ;
  • la recherche d’acquéreurs ;
  • les visites ;
  • la négociation ;
  • la définition du financement (obtention d’un prêt par l’acquéreur si nécessaire) ;
  • la cession effective.

Les spécificités de la revente LMNP

Avec les informations déjà fournies, la vente peut être conclue. Il est toutefois utile d’apporter quelques précisions méritant votre attention dans ce processus.

Le financier avant tout

A contrario de l’achat d’un bien immobilier classique, l’acquéreur d’un bien géré en LMNP ne portera pas un regard affectif sur son potentiel achat. Il ne s’y projette pas pour y vivre : il aura principalement en tête le calcul de la rentabilité qu’il peut en tirer.

Dès lors, veillez à porter plus d’attention à présenter un dossier bien complet et des calculs de rentabilité exemplaires, ainsi que le panel des avantages à retirer de l’achat de votre logement LMNP avant de vous inquiéter de la présentation physique du bien. Si celle-ci peut avoir son importance, c’est surtout pour l’état général de l’intérieur et du mobilier, mais cela reste l’affaire du gestionnaire du bien, non la vôtre.

La plus-value

Ensuite, en tant que vendeur, se pose la question de la plus-value à réaliser lors de la revente du bien et de son caractère imposable.

S’il est compréhensible que vous souhaitiez augmenter votre bénéfice final, tenez également compte du fait que vous diminuerez d’autant la rentabilité de l’achat de l’acquéreur. Il vous faut faire les bons calculs afin de maximiser votre gain tout en préservant une rentabilité future et rendre ainsi le prix d’acquisition cohérent avec les attentes de l’investisseur.

Vous serez de votre côté soumis à l’impôt sur les plus-values et aux prélèvements sociaux. Un abattement s’applique pour chaque année de détention, variable selon la durée de conservation du bien :

 
Durée de possession du bien Assiette pour l’impôt sur le revenu Assiette pour les prélèvements sociaux
Avant 6 ans de détention 0% 0%
De 6 à 21 ans 6% 1,65%
A 22 ans 4% 1,60%
De 23 à 30 ans Exonération 9%
Après 30 ans Exonération

La régularisation de la TVA

En tant qu’acquéreur assujetti à la TVA d’un bien géré en LMNP, vous avez certainement bénéficié d’avantages fiscaux, comme le remboursement de la TVA liée à l’achat dudit bien, permis dans le cadre de l’application de l’article 257 bis du Code Général des Impôts.

Si vous souhaitez revendre le bien moins de 20 ans après son acquisition, la TVA devra être remboursée au prorata du temps restant : la moitié de la TVA sera due après 10 ans de détention du logement, ou encore 25% après 15 ans.

 

Vous pouvez néanmoins éviter cela en vous assurant que le contrat de gestion soit repris par l’acquéreur du bien exactement dans les mêmes conditions. Si tel est bien le cas, seul le nom du propriétaire change mais tous les avantages restent identiques. La TVA est mentionnée sur l’acte de vente mais n’est pas à acquitter.

A noter que votre acquéreur devra présenter la même qualité d’assujettissement à la TVA que vous. Et le délai de 20 années se poursuit lors de la reprise, il ne redémarre pas de zéro.

Convaincre le futur acquéreur

Vous l’avez compris, convaincre les acquéreurs potentiels de la valeur intrinsèque de votre bien et de la pertinence du contrat de gestion mis en place est primordial. Voyons quels seront les points étudiés à la loupe et pour lesquels vous devrez vous tenir prêt à répondre à chaque question.

Les avantages du statut de loueur en meublé

Votre acquéreur potentiel n’est peut-être pas coutumier de la mise en location au sein d’une résidence de tourisme, d’une résidence étudiante ou d’un Ehpad. Peut-être même ignore-t-il encore l’ensemble des avantages liés aux biens immobiliers loués sous le statut LMNP. Après tout, vous pourriez intéresser à ce statut une connaissance à vous.

Dans tous les cas, n’hésitez pas à rappeler que le loueur en meublé non-professionnel bénéficie d’avantages costauds : les démarches sont simples (aucun besoin de s’inscrire au registre du commerce), la fiscalité est intéressante de même que le revenu global, le déficit éventuel peut être reporté. L’imposition sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux permet un abattement forfaitaire important au besoin, sans compter la sérénité assurée grâce à l’exploitant qui s’occupe de tout à votre place. Parcourez l’ensemble des avantages du LMNP (lien vers la page interne « les avantages ») si nécessaire.

La résidence de service

Le quartier va prendre de la valeur, ce type de location meublée est de plus en plus recherché. La résidence est accueillante et le modèle LMNP est fait pour durer. C’est sûr, l’acquisition de ce bien permet de constituer un patrimoine intéressant. Vous en êtes convaincu et vous allez transmettre cet enthousiasme à votre acquéreur potentiel.

S’il est un investisseur aguerri, il travaillera en amont à trouver les réponses à ces questions. Si vous avez affaire à un nouvel investisseur désirant obtenir le statut de loueur en meublé, n’hésitez pas à discourir de ces points afin de l’aider à prendre conscience de la sûreté dans le temps d’un tel investissement.

Le gestionnaire de votre bien

Il s’agit d’un point très important pour votre revente : la société d’exploitation du logement doit avoir les reins solides, et cela doit être démontré. C’est elle qui verse vos revenus locatifs et le fait même lorsque le logement est inoccupé. L’acquéreur, avant même de vous faire confiance, devra être rassuré quant à la solidité financière de l’exploitant et sa réputation. En résumé, sur la pérennité des revenus générés.

La rentabilité

Un avantage que vous pouvez faire valoir est la sûreté de l’investissement. Le taux de rentabilité est déjà connu, les revenus tirés sûrs, l’amortissement calculable précisément et les avantages acquis ne pourront être remis en cause tant que durera le bail avec l’exploitant. Les investisseurs ne sont pas friands de surprises : vous pourrez facilement montrer patte blanche et rassurer votre interlocuteur sur tous ces points.

Le bail commercial

En résidence gérée, le bien est soumis à un bail commercial précisant les modalités de gestion locative et les coûts liés. Notamment, qui prendra en charge les éventuels travaux et comment seront revalorisés les loyers. Il sera préférable pour l’acheteur, que le bail n’en soit qu’à son début – voire à son milieu – afin de garantir les conditions pour un laps de temps confortable. En effet, l’exploitant pourrait vouloir lors de la reconduction, revoir le montage à son avantage et donc au détriment du propriétaire.

En complément de cette notion de temps, tenez compte de l’effet saisonnier. Pour les résidences en bord de mer ou à la montagne par exemple, les biens seront davantage recherchés respectivement au printemps et à l’automne, bien que la location saisonnière ne soit pas le seul objet des locations meublées (si les résidences de tourisme sont prisées, il en va de même des résidences seniors et des résidences étudiantes).

La revente d’un bien loué sous le statut LMNP se prépare afin d’être avantageuse tant pour l’investisseur qui revend que pour celui qui achète. Nous observons de plus en plus fréquemment les revendeurs se porter acquéreurs d’autres biens sous ce même statut qui permet de bénéficier de rentes solides. Cela prouve l’utilité de la location meublée et conforte le fait qu’elle constitue un investissement locatif incontournable sur le marché aujourd’hui. Si l’idée vous taraude, vous trouverez sur notre page dédiée  les conseils pour un achat efficace.

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