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Fiscalité LMNP – Les astuces à connaître

Posted by Mehdi Sextant on 3 octobre 2019
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En investissant dans un bien immobilier à destination locative, plusieurs options s’offrent à vous. Vous pouvez choisir un type de location dite « nue », c’est-à-dire que le bien sera loué non meublé, ou bien de le proposer à la location meublée. Dans ce cas, le propriétaire peut bénéficier du régime LMNP (Loueur en meublé non professionnel). Il s’agit d’un régime fiscal adapté à ce type de location qui présente de nombreux avantages. En effet, contrairement à la location nue, soumise au régime des revenus fonciers, les revenus d’une location meublée sont imposés comme « Bénéfices industriels et commerciaux » (BIC), au même titre qu’un commerçant par exemple, la fiscalité est ainsi plus flexible.

Tout d’abord, pour bénéficier du régime LMNP (Loueur meublé non professionnel), par opposition au LMP (Loueur meublé professionnel), il faut réunir les 2 conditions suivantes :
– les recettes (loyers charges comprises) sont inférieures au seuil de 23000€ par an

– les recettes sont inférieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal

Si vous remplissez ces 2 conditions, vous serez considéré comme professionnel et serez soumis au régime des plus-values professionnelles et aux cotisations sociales. Sinon, le régime LMNP est tout à fait adapté à votre besoin !

Attention, il faudra également que la notion de « meublé » soit conforme à la liste officielle prévue par la loi ALUR de 2015, liste précisant les meubles que le logement doit contenir au minimum.
Enfin, dès que le logement est meublé, le régime LMNP peut s’appliquer pour un particulier et ce, aussi bien dans les cas de location meublée à l’année, que saisonnière, d’une partie de la résidence principale ou encore des résidences étudiantes ou seniors.

Ensuite, comme mentionné ci-dessus, les revenus d’une location meublée font partie de la catégorie « Bénéfices industriels et commerciaux » (BIC). Deux options s’offrent alors à vous en matière de fiscalité : le régime micro-BIC ou bien le régime au Réel Simplifié.


Le premier, le régime micro-BIC, est le plus simple car il s’agit d’un régime forfaitaire. Vous devez déclarer un forfait de charges correspondant à 50% du loyer encaissé. Celui-ci est donc comptablement très simplifié mais ne vous permet pas d’optimiser la fiscalité de votre bien à destination locative en meublé.

Le second régime, au Réel Simplifié, est le plus intéressant en matière de LMNP. Il s’agit ici d’une niche fiscale très avantageuse et l’une des dernières encore accessibles au bailleur particulier. Il permet l’exonération complète ou quasi-complète de taxations sur les loyers.

En ce qui concerne l’aspect technique, ce régime s’applique automatiquement si les loyers encaissés sur l’année civile dépassent 70000€. Si ce n’est pas le cas, il vous faudra donc choisir par vous-même le régime au Réel Simplifié et ce, avant le 1er février de l’année civile sur laquelle vous souhaitez en bénéficier. À noter que ce régime est activé pour 2 ans et tacitement reconduit sans modification de votre part.


Entrons maintenant dans le vif du sujet : les charges que vous allez pouvoir déduire en LMNP réel. Tout l’intérêt réside dans le fait que la déduction prend en compte les charges réelles, les dépenses réelles ainsi que l’amortissement de votre bien.

Les charges réelles déductibles dans l’année civile :

Contrairement au régime micro-BIC où vous déduisez un forfait correspondant à 50% du loyer encaissé, le régime au Réel Simplifié vous permet de déduire les charges réelles. De manière non exhaustive, vous allez ainsi pouvoir imputer à vos bénéfices : les intérêts d’emprunt, frais de syndic, frais de copropriété, frais d’agence, taxe foncière, etc. Ces petites dépenses sont à déduire chaque année et, au besoin en cas de déficit suite à leur imputation, se reportent sur 10 ans.

Les dépenses réelles amortissables sur plusieurs années :

Il s’agit ici des charges liées à l’entretien et à la réfection de votre bien, comme des travaux importants ou bien l’achat d’un canapé par exemple, qui pourront être amorties sur plusieurs années. Chaque dépense aura sa propre durée d’amortissement en fonction du coût. Cette pratique a pour but de lisser les charges importantes sur plusieurs années afin qu’elles s’équilibrent sur plusieurs bilans et à ne pas avoir un gros déficit la première année, puis des exercices positifs et imposables les années suivantes.

L’amortissement de votre bien :

En plus de pouvoir réduire les dépenses en réel, ce régime vous permet d’amortir votre bien. Cet amortissement est calculé en prenant en compte le vieillissement progressif et l’obsolescence. Il s’agit donc d’une dépense « fictive » n’engendrant pas un vrai coût mais permettant de faire diminuer la base imposable, un vrai privilège comparé au régime Micro-BIC !

Le régime LMNP au Réel Simplifié est ainsi une véritable aubaine pour les investisseurs en immobilier locatif car il permet d’amortir l’achat de l’immobilier et de mobilier, en les déduisant des loyers perçus et ainsi de ne pas être taxé sur ces derniers durant de nombreuses années. Nous conseillons cependant de faire appel à un comptable pour réaliser votre déclaration en LMNP réel. En effet, il est obligatoire de réaliser un compte de résultats et un bilan d’actif avec des calculs d’amortissements par composantes qui sont souvent source d’erreurs. Nul doute que l’aide d’un professionnel vous facilitera la tâche sans pour autant générer une grande source de dépense au vu des économies que ce régime vous fera réaliser !

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