#1 Une rentabilité au top
C’est le critère premier qui motive tout investissement : le gain d’argent. Le placement sur les livrets classiques à la banque ne rapportant plus autant qu’avant, développer son capital impose d’adopter une stratégie plus fine. Avec les produits financiers que nous évoquions, une rentabilité importante, de l’ordre de 5% ou plus de gain annuel, implique également des risques importants.
L’immobilier se présente alors comme un investissement bien plus sécurisant, mais souffre en général d’un taux de rentabilité bien plus faible : de 2 à 3% pour un investissement locatif classique, avec le risque de connaître une vacance locative si un loyer plus important est appliqué.
La LMNP fait figure d’exception et offre des taux de rentabilité entre 4% et 6%, sans prendre davantage de risque qu’avec une location classique. Ajoutons qu’en sus, les revenus locatifs sont immédiats : aucun besoin d’attendre de trouver un locataire pour toucher les loyers, le versement démarrant dès signature du contrat avec le gestionnaire de la résidence de services au sein de laquelle se trouve le logement meublé.
#2 Un investissement mesuré
Deuxième atout de la LMNP : elle s’adresse à une catégorie de population à la recherche de logements de petites tailles. Cela se traduit par la spécialisation des résidences de services, qui proposent des prestations spécifiques à destination des étudiants, des séniors, des voyageurs d’affaires ou des touristes.
Ainsi, un investisseur en LMNP pourra privilégier l’achat de studios, de T1 ou de T2, avec des prix en conséquence. Sur le marché de l’investissement locatif classique, le T3 constituera le bien le plus recherché et offrira une meilleure sécurité contre la vacance, mais avec un investissement de départ plus conséquent.
Un investisseur en LMNP peut alors se contenter d’un budget démarrant à 40 000 € environ, pour son acquisition. Bien entendu, les prix pratiqués sont évolutifs en fonction de la taille du logement, également de la qualité de son emplacement.
Pour assurer une rentabilité maximale et répartir le peu de risques que présente l’investissement en LMNP (la faillite du gestionnaire de la résidence est ici le seul risque pris par l’investisseur), un épargnant disposant de moyens importants sera plus avisé de procéder à l’acquisition de plusieurs appartements meublés plutôt que d’en acquérir un seul, plus grand.
#3 Une tranquillité incomparable
Le maître mot de la location en meublé non professionnelle, est de minimiser le rôle de l’investisseur, pour faire de cet investissement une démarche aussi peu contraignante que le placement dans un produit financier quelconque. En matière d’immobilier, la sérénité procurée par la LMNP est incomparable.
Lors d’une mise en location classique, l’investisseur doit gérer la recherche de locataires (plusieurs fois en cas de turn-over), la réalisation de l’état des lieux, la constatation et la réparation des dégradations, les troubles de voisinage, l’ameublement le cas échéant, etc. Sans compter qu’il doit prévoir les dépenses d’entretien à long terme, et la rénovation si nécessaire des divers éléments constitutifs du bien immobilier.
Avec une LMNP en résidence de services, l’investisseur n’intervient pas le moins du monde dans tous ces points, qui sont à la charge de l’exploitant de la résidence. Un contrat lie les deux parties, fixant précisément les modalités de gestion du bien et délivrant l’investisseur de toute contrainte, moyennant une rémunération à l’exploitant facilement contrebalancée par le temps et l’argent gagnés !
La LMNP est donc également un gage de tranquillité d’esprit pour l’investisseur, qui ne craindra pas le départ de son locataire : même en cas de vacance, l’exploitant lui versera son loyer normalement. Trouver la bonne résidence, signer un contrat négocié et percevoir ses gains sont les seules contraintes imputables à la LMNP.
#4 Une fiscalité avantageuse
Précisons que si le logement est acquis neuf, la TVA payée sur le bien est entièrement récupérable au fil des années de possession (entièrement au bout de 9 ans). Même en cas d’achat dans l’ancien, cela reste possible par le rachat, en même temps que celui du bien, du contrat d’exploitation du logement avec tous ses avantages. Attention cependant, le bien doit être conservé durant au moins 20 ans.
Par ailleurs, l’imposition sur les revenus liés à la LMNP est moins importante que celle grevant les revenus d’une mise en location classique : l’investisseur en LMNP déclare ses revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non au titre des revenus fonciers. En bénéficiant du régime micro-BIC, un abattement de 50% des revenus avant imposition est même permis.
Enfin, des abattements d’imposition sur la plus-value (initialement de 19%) permettent d’être pleinement exonéré après 22 ans de détention du bien immobilier. De même pour les prélèvement sociaux (de 17,2%), pour lesquels l’exonération totale intervient après 30 années.
#5 Une revente possible à tout moment
Pour terminer, précisons que la LMNP est un investissement qui n’immobilise pas le capital pour une durée obligatoirement importante. A l’instar de tout bien immobilier, le logement peut être revendu à n’importe quel moment, à un nouvel investisseur. Si des conséquences fiscales existent, cela constitue néanmoins une garantie de pouvoir retrouver son argent en cas de besoin.
Il conviendra, pour la revente, de faire appel à un professionnel spécialiste, seul à même d’en faire la publicité sur des sites spécialisés et auprès de cibles spécifiques.
Il est difficile de trouver de vrais inconvénients à la LMNP en résidence de services : facilité d’acquisition et de gestion, rentabilité exceptionnelle et sécurité remarquable en font un investissement de choix, de plus en plus plébiscité en France.
La seule limite provient peut-être des plafonds de revenus accessibles, au-delà desquels il faudra adopter un statut plus contraignant : le loueur en meublé non professionnel est en effet limité à un gain maximum de 23 000 € par an, représentant moins de la moitié du revenu fiscal du foyer. Quelques précautions sont également à prendre, lors de la conclusion de l’investissement : s’assurer de la solidité du gestionnaire, monter correctement son financement, et choisir un emplacement propice à la bonne santé de la résidence sur le long terme comme à la revente le cas échéant.
