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Détaillons tout d’abord les types de logements concernés par le LMNP :
• Les logements meublés loués à l’année.
• Une partie de la résidence principale du loueur.
• Les logements meublés en saisonnier.
• Les meublés de tourisme.
• Les chambres d’hôtes.
• Les gîtes ruraux.
• Les logements dans les résidences de services : résidences étudiantes, de tourisme, EHPAD, seniors, d’affaires.
Les biens de petite surface, comme les studios et les deux-pièces, sont aujourd’hui très convoités dans les grandes villes , notamment par les étudiants ou les jeunes actifs mais le turn-over de ces locataires peut être plus important qu’une famille qui résiderait dans un lieu plus spacieux.
Ensuite, il faut savoir que 3 variables sont généralement pris en compte lors d’un investissement : la rentabilité, la localisation et le prix.
La rentabilité : pour être rentable, l’investissement locatif doit, sur une longue durée, vous apporter plus de valeur qu’il n’a coûté. Les revenus générés par le bien seront essentiels pour rembourser votre crédit immobilier et faire face aux charges inhérentes au bien.
La localisation : il faut s’assurer que la demande soit forte afin que votre logement soit occupé le plus souvent possible. Il faut également prendre en compte le facteur de la distance avec sa propre résidence, pour des raisons pratiques de gestion. De manière générale, les meublés se trouvent le plus souvent dans les grandes villes.
Le prix : il faut bien évidemment prendre en compte le budget que vous pouvez attribuer à cet investissement mais aussi voir si le prix du bien est avantageux en comparaison au prix moyen du m2 dans le secteur.
Il est ainsi possible d’avoir 1 à 2 variables mais jamais les 3 en même temps, il s’agira donc de jauger au mieux en fonction de son projet. Par exemple, pour un LMNP situé à Paris, nous avons une bonne localisation mais un prix élevé et une rentabilité faible alors que pour une LMNP dans une petite ville, le prix et la rentabilité sont intéressants mais la localisation l’est moins.
La question se pose également concernant l’acquisition d’ un bien neuf ou ancien. Les deux possèdent leurs avantages. Investir dans le neuf permet de bénéficier de la récupération de la TVA et/ou l’éligibilité au dispositif Censi-Bouvard qui ouvre droit à une réduction d’impôt. Ce type de bien fait souvent l’objet d’une exploitation par un gestionnaire. C’est donc ce dernier qui paiera le propriétaire chaque mois, et il faut s’assurer de sa bonne santé financière. Il aura la tâche d’entretenir et de sous-louer votre bien à une clientèle de particuliers et d’affaires.
En revanche, choisir l’ancien offre une certaine sécurité sur les loyers attendus et les charges à payer. À l’achat, l’ancien est généralement doté d’un prix inférieur de 20% au neuf. Ce type de bien entre dans un schéma plus classique de relation propriétaire-bailleur ou bien via une agence. Les locataires payent directement le propriétaire et c’est ce dernier qui gère l’entretien, la vacance et la rotation.
Pour répondre à la notion de « meublé » obligatoire pour bénéficier du statut LMNP, une liste précise de meubles et équipements que le logement doit contenir au minimum a été mise en place en 2015 dans le cadre de la loi ALUR :
• Literie comprenant couette ou couverture
• Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-ondes
• Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas
• Ustensiles de cuisine
• Table et sièges
• Etagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Le statut LMNP comprend de nombreux avantages fiscaux et peut être adapté à votre situation si vous souhaitez réaliser un investissement locatif. Or, il vous faudra choisir le bien le plus approprié à votre projet mais aussi respecter un certain nombre de règles afin d’en bénéficier. Neuf ou ancien, géré personnellement, par une agence ou encore en résidence de service, petite ou grande surface et où investir ? Autant de questions propres à chaque projet qu’il faudra vous poser pour être sûr d’opter pour le bien qu’il vous faut.
