La fiscalité
liée à la LMNP

La déduction des charges sous le régime réel

Elles ne font l’objet d’aucune liste précise, mais doivent répondre aux conditions de déduction des charges sous le régime de bénéfices industriels et commerciaux : correspondre à une charge effective, justifiée et effectuée dans l’intérêt direct de l’activité de location. Il convient par ailleurs de distinguer selon une temporalité déterminant si vous vous trouvez dans la période où vous êtes déficitaire.

La période de déficit foncier

Durant les 23 années que dure cette période, vous êtes en droit de déduire de votre déclaration de revenus locatifs :

• L’ensemble des charges liées à votre investissement : intérêts d’emprunt, taxes, travaux de rénovation, frais de gestion, etc.
• Les amortissements de votre investissement, à partir du moment où il s’agit d’actifs immobilisés (inscrits dans le bilan). Ils peuvent être linéaires (en annuités constantes) ou par composantes (décomposés en plusieurs éléments concrets comme la toiture, la plomberie, les menuiseries, etc.). Dans tous les cas, ils ne peuvent pas constituer un déficit (en dépassant les loyers perçus).;
• La TVA que vous avez payée en achetant le bien, qui peut ainsi vous être remboursée après acquisition au sein d’une résidence avec services en VEFA ou par la reprise d’un contrat de bail existant dans le cadre de l’achat d’un LMNP d’occasion (cette dernière possibilité ayant le mérite de vous permettre d’être assuré du succès d’un tel logement à cet emplacement).

Un déficit constaté est ici reportable durant 10 ans, uniquement sur une activité de LMNP.

La fin de la période de déficit foncier

Quand vous aurez fini de payer les intérêts, vous ne serez plus en déficit et devrez donc vous acquitter d’impôts sur les revenus locatifs.

LES DIFFÉRENTES TAXES APPLICABLES

Impôts locaux

Le propriétaire d’une location meublée est naturellement redevable de la taxe foncière, mais pas de la taxe d’habitation puisqu’il ne s’agit pas de sa résidence personnelle. Puisqu’elle constitue une activité commerciale, la location meublée est également soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Un impôt existait, qui taxait les micro-logements (moins de 14m²) et qui visait à réduire le déséquilibre entre l’offre et la demande dans certains quartiers. Cette taxe a été supprimée par la loi de finances 2020.

Taxation sur la plus-value

En ce qui concerne les locations meublées, la taxe applicable est la même que pour tout autre logement privé et s’élève à 36,2% après application d’un abattement dégressif par année de détention du bien immobilier. Ainsi, elle ne sera plus que de 17,2% au bout de 22 ans de détention, et nulle après 30 ans.

La plus-value brute à prendre en compte est la différence entre le prix d’acquisition effectivement acquitté, et le prix de cession réel tel que stipulé dans l’acte notarié. A noter que le prix d’acquisition peut être majoré de frais et dépenses sous conditions posées par la loi (travaux, frais d’acquisition à titre onéreux ou gratuit). Il est ainsi possible de réduire le montant de l’écart, donc de la plus-value et de la taxe associée.

Impôt sur la fortune immobilière

Le loueur en meublé non professionnel est soumis à l’IFI comme tout un chacun. La première tranche d’imposition taxe les patrimoines nets dont la valeur dépasse 800 000 €.

Pour calculer ce patrimoine net, il vous faudra évaluer l’ensemble des valeurs imposables de vos biens immobiliers (votre actif), et en déduire vos dettes (votre passif). Seuls sont exonérés les biens avec une utilisation à vocation professionnelle, qui ne concernent donc pas les biens en résidence de services.

FAIRE APPEL À UN PROFESSIONNEL

Se faire assister d’un expert-comptable pour établir sa déclaration n’est pas une obligation. Toutefois, dans le cadre d’une acquisition en LMNP, il n’est pas aisé de faire les bons calculs permettant de mettre sur pied la stratégie la plus profitable sur le long terme, notamment pour les amortissements. L’intervention d’un professionnel expérimenté pourra vous fournir des clés essentielles à l’optimisation de votre investissement, surtout en cas de début d’activité.

Les déclarations annuelles

Parmi ses missions d’assistance, le cabinet d’expertise comptable se veut être un partenaire qui pourra répondre à toutes vos questions, vous éviter les erreurs de déclaration, vérifier les pièces comptables, établir et transmettre votre liasse fiscale et interagir avec les impôts à votre place en cas d’interrogation.

Autant de services vous assurant une situation fiscale saine et validée par des professionnels. Mais leur rôle ne s’arrête pas là.

La constitution du patrimoine

Un investisseur LMNP s’inscrit généralement dans une stratégie visant à constituer ou valoriser un patrimoine. Dans ce cadre, il convient de s’entourer de personnes aptes à projeter l’ensemble des investissements sur le long terme et d’en prévoir les sorties avec les impacts fiscaux liés. Cela évite les mauvaises surprises qui pourraient clairement entacher le profit final.

L’expert-comptable n’est pas le seul interlocuteur spécialiste, n’hésitez pas à nous contacter afin que nous puissions vous aider à définir un plan viable et rentable.

Le CGA

L’adhésion à un Centre de Gestion Agréé peut vous permettre d’une part d’éviter une majoration du revenu imposable, d’autre part d’économiser sur vos frais de gestion. Retrouvez davantage d’explications sur ces points sur notre page traitant de la gestion de la LMNP.